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中聯(lián)前海開(kāi)源—碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃已于2月2日取得深交所的無(wú)異議函。該租賃住房REITs是國(guó)內(nèi)首單達(dá)到百億級(jí)規(guī)模的REITs產(chǎn)品，同時(shí)也是目前租賃住房領(lǐng)域規(guī)模最大的證券化產(chǎn)品。

證監(jiān)會(huì)相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園在租賃住房領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，特別是與REITs工具有機(jī)結(jié)合的創(chuàng)新嘗試，符合當(dāng)前推動(dòng)租賃住房發(fā)展的大趨勢(shì)，具有較強(qiáng)的代表性。業(yè)內(nèi)表示，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步邁進(jìn)存量時(shí)代，租賃市場(chǎng)也在“租購(gòu)并舉”的政策下迎來(lái)蓬勃發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)整體租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬(wàn)億元，僅為美國(guó)同期的三分之一。預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額將達(dá)到3萬(wàn)億元規(guī)模。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。大力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，鼓勵(lì)租賃住房企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展。租賃業(yè)將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中增長(zhǎng)最大的市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)建議關(guān)注三六五網(wǎng)(300295)、世聯(lián)行(002285)、市北高新(600604)。

個(gè)股研報(bào)

三六五網(wǎng)

公司專(zhuān)注房地產(chǎn)和家具行業(yè)，為全國(guó)最大的房地產(chǎn)家具網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)提供商之一。公司斥資1.25億元獲江蘇貝客邦投資管理有限公司20%股份，豐富房屋場(chǎng)景生態(tài)體系。江蘇貝客邦投資管理有限公司是集中式長(zhǎng)租公寓管理企業(yè)，已在南京、北京、上海等地開(kāi)設(shè)了門(mén)店，已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)及正在籌備中的公寓4000余間。公司房屋場(chǎng)景生態(tài)中包含一二手房交易、房屋租賃、金融服務(wù)等。參股長(zhǎng)租公寓管理企業(yè)將填補(bǔ)公司房屋生態(tài)中的空白，進(jìn)一步豐富房屋生態(tài)體系。公司針對(duì)市場(chǎng)空間廣闊的租賃市場(chǎng)，公司推出租賃服務(wù)平臺(tái)“愛(ài)租哪”以及開(kāi)展以租金分期、拿房貸、裝修貸為產(chǎn)品的租賃金融業(yè)務(wù)。租賃金融服務(wù)已經(jīng)在南京、上海和合肥三地落地。預(yù)計(jì)公司2017/2018/2019年EPS0.57/0.70/0.89元，對(duì)應(yīng)PE約為44.45/36.57/28.52倍，給予“增持”評(píng)級(jí)。[東北證券]

世聯(lián)行

公司主要發(fā)展集中式長(zhǎng)租公寓——紅璞公寓。目前紅璞公寓開(kāi)業(yè)4萬(wàn)間左右,在手房源10萬(wàn)間,長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)100萬(wàn)間。按照未來(lái)長(zhǎng)租公寓總量在2800萬(wàn)間左右的假設(shè),公司市占率能達(dá)到3.6%。在低收益的租賃行業(yè)中,公司的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)凈利率能達(dá)到10%,單間房源一年凈利潤(rùn)約2000元,若達(dá)到100萬(wàn)間則能貢獻(xiàn)20億凈利潤(rùn)。公司的2B渠道資源、專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力、到位的服務(wù)水平,使其在拓展速度和盈利能力上超越大部分競(jìng)爭(zhēng)者; 公司作為國(guó)內(nèi)稀缺的集中式長(zhǎng)租公寓標(biāo)的,我們選取美國(guó)的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商EQR(33x)和AVB(29x)作為對(duì)標(biāo)。預(yù)測(cè)17-19年公司營(yíng)業(yè)收入分別為85.1/114.7/154.2億,歸母凈利潤(rùn)分別為9.6/12.4/16.2億,EPS分別為0.47/0.60/0.79,對(duì)應(yīng)當(dāng)前目標(biāo)價(jià)17-19年P(guān)E分別為28.4/22.1/16.9倍。考慮到規(guī)模、成熟度和利潤(rùn)率,我們給予公司18年P(guān)E27倍,對(duì)應(yīng)未來(lái)6-12個(gè)月目標(biāo)價(jià)16.31元,首次評(píng)級(jí)“買(mǎi)入”。[國(guó)金證券]

市北高新

公司地處上海，主營(yíng)業(yè)務(wù)為園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資的綜合運(yùn)營(yíng)商，下屬有多家地產(chǎn)中介公司。公司定位于“ 精品園區(qū)”綜合運(yùn)營(yíng)商、 服務(wù)集成商和投資商，已布局3.13 平方公里的上海閘北市北高新產(chǎn)業(yè)園和5.2 平方公里南通科技城產(chǎn)業(yè)園。目前，市北高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)每年30%高增長(zhǎng)，園區(qū)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)比重已超90%。公司合計(jì)持有權(quán)益建面118 萬(wàn)平。同時(shí)，未來(lái)5 年市北高新園區(qū)可開(kāi)發(fā)建面260 萬(wàn)平，南通儲(chǔ)備4200 畝土地。近年來(lái)，公司加大了創(chuàng)投業(yè)務(wù)投資力度，未來(lái)發(fā)展可期。 我們預(yù)計(jì)公司2016、 2017 年EPS 在0.31 元和0.39元。考慮公司處于大張江范圍內(nèi)，未來(lái)有望享受上海科創(chuàng)中心和數(shù)據(jù)交易中心建設(shè)(具有市場(chǎng)唯一性)等政策利好，同時(shí)受益靜安和閘北兩區(qū)合并，我們給予公司2016 年90 倍PE，對(duì)應(yīng)未來(lái)6 個(gè)月27.9 元目標(biāo)價(jià)，給予“ 買(mǎi)入” 評(píng)級(jí)。[海通證券]

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