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2018年開年，北京土地市場供應延續快節奏。根據北京市規劃和國土資源管理委員會官網消息，2018年1月4日-2月6日，北京將推出26宗土地，其中23宗為住宅地塊，遠遠超過去年同期。截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。不過，土地市場的熱度卻有所降溫，熱點地塊參與企業依然較多，但拿地價格溢價率也有所降低，在土地出讓條件愈發苛刻的情況下，企業的態度也變得更加謹慎。

土地成交快節奏

開年首月，相比于平穩的樓市，北京土地市場引起業內廣泛關注，土地成交的快節奏是矚目點之一。

中原地產統計數據顯示，截至1月23日，北京共成交13宗土地，成交金額將近325億元。其中，包括9宗住宅用地，規劃建筑面積達到119.22萬平方米，成交金額289.4億元。這9宗住宅用地位于朝陽、豐臺、海淀、昌平、密云等區域，均是共有產權用地或限房價地塊。

今年1月4日-2月6日，北京將成交26宗土地，其中1月成交的就有20宗。這26宗土地合計規劃建筑面積高達334.74萬平方米，起始價高達641.4億元，疊加其中3宗招標地塊，預計最后成交金額將超過700億元。

其中，這26宗土地中有23宗住宅地塊，合計規劃建筑面積高達303萬平方米，遠遠超過2017年同期，也刷新歷史同期紀錄。中原地產首席分析師張大偉預計，2018年將繼續是北京土地供應大年。

中原地產數據顯示，2017年是北京土地供應大年，全年北京土地市場供應86宗住宅土地，合計建筑面積達1168萬平方米，同比上漲367%;全年成交金額為2795.95億元，同比上漲達225%。在2017年的住宅用地中，限價商品房和共有產權住房用地比例明顯增加。

亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，開年成交的土地，其實是在去年底集中推向市場供應的地塊，原因則是北京市為完成去年的土地供應計劃。按照土地成交周期，這批地塊在今年初集中進入招拍掛的狀態。

溢價率下調明顯

開年的北京土地市場，成交節奏快僅是特點之一，另一個被熱議的特點則是溢價率的降低。

中原地產數據顯示，1月成交的9宗住宅用地的平均溢價率僅12.58%，相比去年進一步下降。2017年除了部分優質地塊外，住宅土地溢價率明顯下調，全年平均住宅溢價率是26%。

值得一提的是，今年成交的海淀北部、豐臺槐房、朝陽孫河幾宗地塊均為北京樓市的熱點板塊，以往這樣的區域無疑是“兵家必爭之地”，也十分容易出現高價地。如今，這些地塊也僅僅是以低溢價率成交。

其中，海淀北部翠湖科技園地塊被葛洲壩地產以55億元競得，溢價率為16%;1月4日成交的朝陽區孫河鄉地塊被首創和遠洋聯合體以61億元競得，溢價率為9%;1月17日成交的朝陽孫河另一地塊，被旭輝中糧聯合體以溢價率1%競得;而昌平區北七家成交的共有產權地塊，更是由北京未來科學城昌泰置業有限公司以底價32.85億元競得。

在郭毅看來，今年北京土地市場成交溢價率不高的原因在于，首先是去年的土地供應量過大，住宅用地成交達到71宗，已經有效補充房企的土地儲備缺口，緩解了房企土地儲備不足的饑渴狀況。

此外，對于北京的房企而言，它們面臨的最大問題是如何把儲備的土地轉化成為資金回籠。在北京樓市調控處在高壓狀態的背景下，房企的工作重心已經由加大土地儲備向加快庫存去化轉變。因此，房企在拿地時，會有的放矢地去拿位置較好、條件相對優越的地塊，而限制條件較多、起拍價高、盈利空間有限的地塊，則很難再得到房企青睞。

房企態度愈加謹慎

“整體來看，房企對于北京土地市場的積極性并不是簡單的降低了，而是愈加謹慎，開始精挑細選，這是基于對未來房地產市場去化前景的判斷，去倒推土地市場的拿地邏輯。”郭毅如是說。

跟去年的狀況不同，去年市場需求旺盛、房企土地儲備不足，當時房企“有地必拿”的邏輯發生根本性的扭轉。也就是說，房企是依據市場邏輯去倒推拿地價格。這也是基于市場現狀做出的更加理性、合理的一個選擇。

張大偉分析稱，實際上，隨著樓市調控的深入，北京土地市場在去年下半年就開始持續降溫。開發商資金壓力越來越大，在資金收緊下，房企持續一年的拿地大戰中，資金子彈已經打光。因此，土地價格出現了明顯的高位回落，開發商持有比例明顯降低，相比去年上半年動輒50%的持有比例，近期北京住宅土地市場中，房企競爭激烈度明顯降低。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，北京土地市場成交溢價率降低在意料之中。一些約束性較多的地塊，房企可能會選擇回避。從政策和市場風向看，部分房企也在觀察未來樓市的走向，房企在土地市場的觀望情緒也會延續一段時間。但從趨勢來看，房地產市場土地交易規模和價格依然有繼續上升的可能。

對于今年北京土地市場供應趨勢，郭毅認為，今年北京有必要適當減少住宅用地供應，同時在土地供應結構上做出一些調整。目前，土地市場供應的多是共有產權地塊以及限房價地塊，這些地塊利潤相對微薄，影響了房企在土地市場的積極性。

北京商報記者 彭耀廣

(責任編輯：殷俊紅)