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(原標(biāo)題：豪宅的定價(jià)難題 )

被稱為北京最嚴(yán)調(diào)控的“3·17”新政自實(shí)施起已過整半年。6個(gè)月以來，北京樓市發(fā)生了前所未有的變化：新房市場頻現(xiàn)城區(qū)郊區(qū)同價(jià);中介門店里的經(jīng)紀(jì)人傭收提成分配比例出現(xiàn)變化;眾房屋交易平臺雖然恢復(fù)了商辦項(xiàng)目的代理，卻不得不面對零成交量的尷尬;披著消費(fèi)貸、裝修貸等五花八門外衣的首付貸在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)防死守下依然有生存空間……這些都是新政調(diào)控下的樓市點(diǎn)滴變化，也是本期《新北京樓市周刊》將要展現(xiàn)的北京樓市眾生相。

調(diào)控風(fēng)暴席卷半年以來，在一波波前所未有的凌厲政策攻勢下，北京樓市的既有“游戲規(guī)則”幾乎被徹底打破。其中，“變天”的新房市場正在出現(xiàn)不同以往的現(xiàn)象：北京新房五環(huán)、二環(huán)一個(gè)價(jià);市場交易量下滑與豪宅樓盤一房難求同時(shí)出現(xiàn);普通住宅價(jià)格超過別墅……實(shí)際上，這些現(xiàn)象卻恰恰是市場和開發(fā)商面對價(jià)格調(diào)整和限購限貸的真實(shí)反映，也是樓市進(jìn)入健康發(fā)展周期需要經(jīng)歷的過程。

二環(huán)五環(huán)都8萬

對于北京某高端樓盤銷售人員小劉來說，過去的6個(gè)月過得并不踏實(shí)。年初，從五環(huán)外的改善型樓盤調(diào)到一家即將入市的豪宅項(xiàng)目做銷售，小劉心中對即將上一個(gè)臺階的業(yè)績充滿期待，然而他卻沒有想到，“3·17”新政后，他所要面對的是一拖再拖的開盤計(jì)劃和不斷流失的客戶名單。

小劉的經(jīng)歷正是北京樓市的真實(shí)寫照。“3·17”新政提到，嚴(yán)格商品住房預(yù)售、現(xiàn)售的價(jià)格引導(dǎo)，對于申報(bào)價(jià)格明顯高于前期或周邊在售項(xiàng)目價(jià)格的，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案。隨后“8萬元紅線”之說開始在樓市流傳開來。

“一條看不見的紅線，拉近了北京二環(huán)與五環(huán)的價(jià)格距離。”亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅舉例稱，今年取得預(yù)售許可的項(xiàng)目中，位于四五環(huán)之間位置的金玉府和澤信公館兩個(gè)項(xiàng)目，分別以7.8萬元/平方米、7.7萬元/平方米的備案均價(jià)獲得了預(yù)售審批，與之相似的是，位于二環(huán)附近的中國璽項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格也不過7.9萬元/平方米。

面對新政，一些高端樓盤迫于資金和時(shí)間成本，不得不降低心理預(yù)期低調(diào)入市，甚至一些原本準(zhǔn)備按照豪宅銷售的項(xiàng)目也不得不“屈尊”，以“改善性產(chǎn)品”的價(jià)格入市，甚至不少豪宅居然在毛坯和精裝之間徘徊不前，以“毛坯”示人的豪宅在北京消失多年后又再度出現(xiàn)。

郭毅表示，二環(huán)與五環(huán)，價(jià)格上的毫厘之差，與地段位置的天壤之別，評判地產(chǎn)價(jià)值的核心要素一朝被顛覆。

現(xiàn)實(shí)也在悄然改變，8月31日，北京市住建委發(fā)出了一張單價(jià)13.5萬元的預(yù)售許可證，得到該預(yù)售許可證的項(xiàng)目為中駿地產(chǎn)位于二環(huán)德勝門的中駿天宸。該項(xiàng)目獲批銷售的120套住宅擬售均價(jià)13.5萬元/平方米。一些市場人士解讀為調(diào)控力度正在逐漸削弱。早些時(shí)候的8月8日也有三家項(xiàng)目均突破“8萬元紅線”。

有專家表示，級差地價(jià)理論有望恢復(fù)常態(tài)。對部分樓盤“放行”表明調(diào)控以來北京樓市取得了一定效果。但這一信號絕不意味著政策松動(dòng)，只是地理位置決定的個(gè)案現(xiàn)象，而這在某種程度上表明，二環(huán)與五環(huán)樓盤的價(jià)格短期內(nèi)依舊難以拉開差距。

搶不到的豪宅

新房市場陷入低迷已是不爭的事實(shí)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月，累計(jì)簽約新建住宅16822套，這一數(shù)據(jù)同比下調(diào)49%，刷新了歷史最低紀(jì)錄。

然而，市場整體銷量持續(xù)下行的同時(shí)，依然伴隨著單體樓盤的快速去化。

“要不是擔(dān)心槍打出頭鳥，項(xiàng)目‘當(dāng)日售罄’、‘單盤單日銷售數(shù)十億’這樣的標(biāo)題依然能夠出現(xiàn)在媒體報(bào)端。”一位不愿具名的代理機(jī)構(gòu)人士告訴北京商報(bào)記者，即使是在當(dāng)前調(diào)控的背景下，北京依然不乏售罄的樓盤，甚至說單日售光都不為過。

剛剛簽下一套總價(jià)1000多萬元樓盤的古先生便經(jīng)歷了上述的火爆場面。?古先生表示，原本以為樓市降溫的背景下高端樓盤并不好賣，甚至有挑選房源的可能，然而現(xiàn)實(shí)是房源到手一波三折。

古先生介紹，他購買的項(xiàng)目在開盤前選房規(guī)則接連修改，原本告知客戶是按照排號順序確定選房順序，但之后突然改為首付比例高的客戶優(yōu)先選房，最后規(guī)則又變成了全款客戶先挑選且房源套數(shù)已所剩不多。在頻頻更改的游戲規(guī)則面前，古先生只好咬牙掏了全款，這才得以幸運(yùn)地簽下一套房源。

“一房難求在特殊時(shí)期正在以特殊形式上演，要知道現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)所有的銷售數(shù)字都是下行。”上述代理機(jī)構(gòu)人士分析，調(diào)控讓眾多樓盤選擇暫緩入市，從而陷入蟄伏期，大大減少了市場供應(yīng)，也是成交大幅下滑的原因。但當(dāng)前樓市改善性需求在經(jīng)歷一段觀察期后勢必會(huì)出現(xiàn)一定程度的釋放，剛好一些新項(xiàng)目開始選擇“低調(diào)”入市。尤其是在當(dāng)前政策幫消費(fèi)者“砍價(jià)”這一預(yù)期已明朗的情況下，也使得存量豪宅依然受到青睞。

“急轉(zhuǎn)直下的銷量數(shù)字與單盤速銷的現(xiàn)實(shí)行情同時(shí)存在，折射出了市場的分化，全面熱銷的時(shí)代已告結(jié)束。樓市激烈的角逐才剛剛開始。”郭毅如是總結(jié)。

別墅意外突圍

與北京高端平層公寓多數(shù)選擇蟄伏不同，調(diào)控讓北京別墅類產(chǎn)品獲得了空前機(jī)遇。

一位總部位于北京的知名地產(chǎn)公司集團(tuán)相關(guān)人士告訴北京商報(bào)記者，今年該公司在北京的可售項(xiàng)目雖然多，但數(shù)個(gè)商辦類產(chǎn)品幾乎遭遇滅頂之災(zāi);而其他幾個(gè)項(xiàng)目則又面臨取得預(yù)售許可證的難題;另外在售的幾個(gè)項(xiàng)目又都是聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目，公司所在權(quán)益比例不算高。因此，公司把北京大區(qū)的業(yè)績幾乎都寄托在幾個(gè)項(xiàng)目上，尤其是其中一個(gè)別墅類產(chǎn)品。

事實(shí)上，該項(xiàng)目的確也比較爭氣，在北京風(fēng)雨飄搖的樓市環(huán)境下一直“連戰(zhàn)連捷”，業(yè)績持續(xù)飄紅，即使是在全北京樓盤排行榜也占有一席之地。

有類似考量和業(yè)績的項(xiàng)目在北京不止一家。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，別墅銷量已經(jīng)占到北京商品住宅總銷量的兩成，達(dá)到北京新房成交占比的歷史最高點(diǎn)。北京樓市的格局也罕見地出現(xiàn)了剛需住宅、平層公寓、別墅三強(qiáng)鼎力的局面。

數(shù)據(jù)顯示，從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%。但從年初到現(xiàn)在，北京別墅的銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。截至9月初，成交總價(jià)在800萬-1500萬元的別墅產(chǎn)品共售出1224套，占到別墅市場總銷量的35.8%，千萬級別的別墅在今年成為“剛需”。

有行業(yè)人士分析表示，別墅產(chǎn)品成交占比提升首先是受供應(yīng)端的影響。今年政府對預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管力度加大，衡量調(diào)控效果的條件之一就是年內(nèi)平均房價(jià)不顯著增長。北京一條單價(jià)“8萬元紅線”使得多數(shù)平層項(xiàng)目推盤計(jì)劃遇阻。但總價(jià)雖高，單價(jià)卻明顯低于平層樓盤的別墅類產(chǎn)品就獲得了特殊的機(jī)遇。而且對于企業(yè)而言，需要平衡區(qū)域總體業(yè)績，因此更加愿意選擇積極推出別墅類產(chǎn)品入市，以保證公司整體業(yè)績的完成。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，除了積極推盤外，隨著北京郊區(qū)一些交通設(shè)施的建設(shè)，很多別墅的性價(jià)比開始上升。而且別墅保值增值等效果都比較好，所以這會(huì)帶來很多新的投資機(jī)會(huì)和交易規(guī)模。

專家分析，“3·17”新政實(shí)施以來，北京密集出臺的18項(xiàng)調(diào)控政策措施堪稱空前具體和細(xì)化，多角度、多維度從“限”和“供”兩端精準(zhǔn)發(fā)力?？梢灶A(yù)見，年內(nèi)量價(jià)齊升局面出現(xiàn)的可能性極低。不久前，北京市代市長陳吉寧曾表示，要繼續(xù)毫不松懈做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，堅(jiān)決抑制投資、投機(jī)性購房，做好政策儲(chǔ)備。因此，上述多位行業(yè)人士均認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，樓市上一些非常規(guī)現(xiàn)象可能仍將存在，但這是樓市調(diào)控下的合理反應(yīng)，是讓房企、買房人從長計(jì)議的樓市“新常態(tài)”。