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隨著近幾年房價(jià)上漲，在大城市買房難度增加。近期，國家出臺(tái)政策大力鼓勵(lì)租賃市場的發(fā)展，保障居者有其屋。

在推動(dòng)租賃市場發(fā)展方面，廣州(樓盤)一直走在全國前列。繼7月17日發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，率先試點(diǎn)發(fā)展租賃市場。隨后，廣州租賃配套政策不斷完善，9月11日首次推出“全自持”用于租賃住房的住宅用地。

近日，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則(征求意見稿)》公開征求意見，市房屋租賃管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立廣州市房屋租賃政府信息服務(wù)平臺(tái)，推行房屋租賃合同網(wǎng)上備案，未來租賃雙方或均需在廣州市房屋租賃政府信息服務(wù)平臺(tái)實(shí)名認(rèn)證。

擬推動(dòng)房屋租賃實(shí)名制

為加強(qiáng)房屋租賃信息采集，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《廣州市房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則(征求意見稿)》發(fā)布租賃新規(guī)15條，未來廣州市房屋租賃管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立廣州市房屋租賃政府信息服務(wù)平臺(tái)，推行房屋租賃合同網(wǎng)上備案。

意見稿顯示，租賃雙方自行簽訂房屋租賃合同、住房租賃企業(yè)出租房屋以及經(jīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)促成簽訂房屋租賃合同，出租人、房屋經(jīng)營機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)均需要辦理房屋租賃合同網(wǎng)上備案手續(xù)。

廣州為首批12個(gè)試點(diǎn)租賃發(fā)展的城市之一，于7月17日發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》后，廣州在大力推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，《房屋租賃網(wǎng)上備案規(guī)則(征求意見稿)》進(jìn)一步的落實(shí)了《發(fā)展住房租賃市場工作方案》。

同時(shí)，根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員發(fā)出的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，廣州將會(huì)推出租賃住房用地，并于9月11日掛牌2宗自持的住宅地塊。位于廣州開發(fā)區(qū)開泰大道以北、開達(dá)路以西的KXC-K1-9地塊，占地較小僅7030平方米，起拍總價(jià)為15150萬元，樓面地價(jià)為7183元/平方米。

另一塊為YH-K2-4地塊，總用地面積為169572平方米，地塊要求企業(yè)自持部分作為租賃住房，須整體確權(quán)(只辦理一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證)，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。兩宗地塊均采取“限地價(jià)+競自持+搖號(hào)”的方式出讓。

隨著新房銷售完成以及住宅租賃用地面世，廣州租賃市場將不斷擴(kuò)大，規(guī)范化發(fā)展對于促進(jìn)租賃市場穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。

盈利困境

據(jù)了解，為了更好實(shí)現(xiàn)對流動(dòng)人員的管理，國家已實(shí)行出租房屋備案制度，確保出租房實(shí)名登記。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)登記備案更便利，但落實(shí)的難題依然存在。

根據(jù)早前廣州市地稅局發(fā)布《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋稅收政策的公告》，月租金收入未達(dá)2000元的，稅費(fèi)綜合征收率為4%;月租金收入2000元以上(含2000元)、3萬元以下(含3萬元)的，稅費(fèi)綜合征收率為6%;月租金收入3萬元以上、10萬元以下(含10萬元)的，稅費(fèi)綜合征收率為7.9%;月租金收入10萬元以上的，稅費(fèi)綜合征收率為8%。

鄧浩志指出，實(shí)名登記備案出租房屋需要繳納稅費(fèi)，由于租金回報(bào)率較低，很多人還是不愿意的，所以房屋租賃實(shí)名制的落實(shí)存在一定的困難。

開發(fā)商拿地自持發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，項(xiàng)目周期回報(bào)較長，需沉淀大量資金，目前租金回報(bào)率較低。萬科董事會(huì)主席郁亮在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上直言，萬科泊寓的回報(bào)率如果能夠達(dá)到1%~2%，就很滿意了，未來隨著政府出臺(tái)相關(guān)政策扶持，長租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該也會(huì)改善。

鄧浩志指出，當(dāng)前房企融資收緊，成本增加，租金回報(bào)率尚不能覆蓋資金成本，拿地發(fā)展租賃物業(yè)加上交付的稅費(fèi)，這對開發(fā)商來說是一個(gè)虧本買賣。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，想讓一項(xiàng)業(yè)務(wù)得到發(fā)展，就需要讓其在市場運(yùn)營機(jī)制中有利可圖。租賃市場發(fā)展，實(shí)名制以及備案登記機(jī)制的推動(dòng)，需要出臺(tái)相關(guān)政策扶持，讓租賃業(yè)務(wù)有利可圖。

租賃物業(yè)需要尋求退出渠道，減輕開發(fā)商的資金沉淀壓力，鄧浩志認(rèn)為，沒有資產(chǎn)證券化的助力，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展將困難重重。