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去庫存，正在實現從量到質的變化。

國家統計局數據顯示，6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米。

總量變化的同時，去化結構也正在改善。一線城市中，廣州(樓盤)以外，北京、上海(樓盤)和深圳(樓盤)的消化周期均屬于或靠近住建部劃定的12-18個月的正常區間，去庫存主力正在從去年樓市高點時期的一二線城市，向一線城市周邊和經濟條件較好的三四線城市轉變。

分析人士指出，與過去周期性調控不同，在當下政策被證明行之有效的前提下，以推進經濟去杠桿，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態為目的的調控政策，或者還將長期推行。

三四線去庫存分化加劇

統計局數據顯示，全國商品房待售面積已經達到28個月最低。其中，三四線城市正成為去化主力。

易居研究院數據近日發布的35城住宅庫存數據報告顯示，同上季度相比，第二季度消化周期上升的城市有北京、廣州、深圳、長春(樓盤)、天津(樓盤)、太原(樓盤)、濟南(樓盤)、青島(樓盤)、寧波(樓盤)、合肥(樓盤)、南昌(樓盤)、長沙(樓盤)、福州(樓盤)、南寧、西安(樓盤)、蘭州(樓盤)、西寧(樓盤)、濟寧(樓盤)、南通(樓盤)、荊門(樓盤)，以一二線城市為主。

而今年上半年消化周期下降的城市則以三四線為主，幅度最大的5座城市分別是北海(樓盤)、貴陽、茂名(樓盤)、九江(樓盤)、煙臺(樓盤)，北海累計降低了11.09個月的消化周期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，對于部分經濟條件較好的三四線城市，其消化周期曲線已經開始逼近二線城市，去庫存壓力正在明顯減少，部分地區的主要壓力已經從去庫存轉為控房價。剛剛結束的中央政治局會議并未提到去庫存，也側面反映中央對這一問題的判斷。

他指出，三四線城市的去庫存形勢同樣正在出現分化，包括鎮江(樓盤)、蕪湖(樓盤)等地都取消了此前推行的購房補貼政策，而另一些三四線城市的消化周期則仍在上升。

在三四線城市成為去庫存主力，并且形勢出現不斷分化的同時，在調控政策影響下，一線城市和熱點二線城市的去化周期均有所提高。

21世紀經濟報道記者對易居研究院報告數據算術平均后發現，截止到6月底，一線城市住宅平均消化周期為11.9，而統計局劃定的15座一線城市和熱點二線城市住宅平均消化周期為11.2(鄭州(樓盤)、成都、無錫(樓盤)、武漢(樓盤)使用5月末數據)。

這被認為與一線城市樓市整體穩中有降的市場行情有關。中國指數研究院此前發布的2017年房地產市場半年報顯示，上半年一線城市成交面積累計同比下降35.2%。

其中，北京的可售住宅面積總量達到該機構2010年1月統計以來最低值，僅為587萬平方米，但消化周期連續7個月上升，達到12.5個月，為2015年7月以來的最高值。

同策咨詢研究部總監張宏偉指出，以北京為例，一方面，前期較少的土地供應使得新房供應不足，開發企業出于中長期價格上漲的預期，放緩了開發節奏;另一方面，調控導致符合資格的購房者變少。供需雙方面的限制，使得北京的去化周期有所延長，但市場實際上只是維持在低水平的緊平衡，供給不足的根本面沒有得到改變。

調控或將持續

在市場行情正發生轉變的大背景下，政策走向成為各方關注焦點。

據鏈家研究院統計，北京317樓市調控以來，截至6月底，全國共有52個城市或地區，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策，新房與二手房市場均有涉獵。同時，15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”標準。在因城施策背景下，這些政策顯然對房地產市場有著重大影響。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

張宏偉分析稱，推進經濟去杠桿，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態，是中央希望房地產政策所要穩定和維持的局面。

接受采訪的分析人士均指出，讓市場回歸理性，重要的手段是調整供需結構，穩定市場預期。

今年4月初，住房城鄉建設部與國土資源部聯合發布的《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中曾提到，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

易居研究院的數據顯示，35個城市中，消化周期少于6個月，需要顯著增加供地并加快供地節奏的有南京(樓盤)、杭州(樓盤)、南昌、馬鞍山(樓盤)、九江、茂名;消化周期控制在6-12個月，需要增加供地的有廣州、上海、合肥、寧波、溫州(樓盤)、南通、常州(樓盤)、南寧、貴陽、蘇州(樓盤)、青島;消化周期控制在18-36個月，需要減少供地的只有西寧，其余17座城市均處于正常區間。

張宏偉認為，下半年，市場消化周期較短的城市肯定會加大土地供應，同時包括南京、上海等地也會更積極地落實近期出臺的供地計劃。而對于核心城市而言，隨著下半年進入樓市調控的深度調整期，土地市場對房價的傳導作用可能會被削弱，更有利于地方政府加快供地節奏。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，盡管短期內，部分供應短缺的城市可能會加大土地供應。但長期看，房地產市場正在進入限制性發展周期，以限制人口過快集聚、限制攤大餅式城市發展和土地供應、限制企業和居民高杠桿和限制投資炒房為目的的調控政策，在未來相當長一段時間內還會繼續。

他分析，在已經被證明行之有效的前提下， 現行的調控政策可能會堅持五年甚至更長，為房地產供給側改革和長效機制的建立爭取時間，“調控政策最終會實現從感冒藥、消炎藥到中藥的轉變。”