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受房地產(chǎn)調(diào)控和金融去杠桿的雙重影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，融資的渠道在收縮，資金成本也在明顯上升，這對(duì)房企，尤其是中小房企帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。

不過(guò)，大型房企目前大多無(wú)憂。但一些大型房企也開(kāi)始更青睞于真正的股權(quán)融資，恒大和萬(wàn)科最近的模式就是典型。

導(dǎo)讀

從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。一些房企凈負(fù)債率高企。比如，云南城投凈負(fù)債率為513%;天津松江凈負(fù)債率為484%;天房集團(tuán)凈負(fù)債率高達(dá)314%;信達(dá)地產(chǎn)凈負(fù)債率為311%;佳兆業(yè)凈負(fù)債率為308%。

房企融資環(huán)境正持續(xù)收緊。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年5月前三周房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資僅119.3億。而2016年5月同期發(fā)行融資額度高達(dá)446.8億，同比減少幅度達(dá)到73.3%。

融資收緊同時(shí)，資金成本也在上漲。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年來(lái)發(fā)行的債券利率均在4.2-5.5%之間，5月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)6%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年4%均有所上行。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“房企對(duì)于融資依賴程度比較高，企業(yè)融資收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商肯定是利空。從我們監(jiān)測(cè)到的全國(guó)房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)模型來(lái)看，去年一季度指數(shù)最寬松，然后開(kāi)始下滑。最寬松的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，目前處于一個(gè)較為合理的水平，今年年底會(huì)進(jìn)入偏緊甚至緊張的區(qū)間。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面在發(fā)生變化，目前房企資金主要來(lái)源是銷售回款，但隨著樓市的降溫，這塊也會(huì)收縮。”

房企的融資壓力

融資渠道收緊、成本上漲是2017年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)前融資環(huán)境判斷得出的共識(shí)。

在融創(chuàng)中國(guó)2017年股東大會(huì)上，就有小股東向管理層提問(wèn)稱，“公司去年全年加權(quán)平均借貸下降非常喜人。未來(lái)公司加權(quán)借貸成本有沒(méi)有可能進(jìn)一步下降?”

對(duì)此，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事汪孟德坦陳，“從融創(chuàng)中國(guó)去年借貸情況看，借貸成本在快速下降，主要是由于公司規(guī)模、實(shí)力、品牌特別是銀行的信譽(yù)度提升，未來(lái)兩三年我們的借貸成本還會(huì)下降。但今年是很特殊的時(shí)候，從去年第四季度到今年上半年，會(huì)持續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，也包括銀行方面的調(diào)控政策。今年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)(融資成本)會(huì)上升。對(duì)融創(chuàng)中國(guó)而言，今年新增貸款成本與去年相比較也要上升。其實(shí)，我們?nèi)ツ戤?dāng)期新增借貸成本低于6%，平均在6%的水平，但今年我們會(huì)超過(guò)6%，可能到6.5%，這是借貸成本增長(zhǎng)的趨勢(shì)。”

融創(chuàng)中國(guó)作為大型房企，融資條件已經(jīng)屬于行業(yè)內(nèi)佼佼者，融資成本上升是房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對(duì)的整體趨勢(shì)。根據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)40家典型上市房企融資情況看，融資成本方面，在已披露的數(shù)據(jù)中，4月融資成本最低的一筆是中國(guó)金茂完成發(fā)行的25億元人民幣3年期的中期票據(jù)，年利率為4.65%，非常逼近同期銀行貸款基準(zhǔn)利率4.75%。

除此之外，4月所有已披露的融資成本均高于同期銀行貸款利率。華夏幸福2017年第一期超短期融資券，借款270天，融資額度10億元，借款利率4.82%，已遠(yuǎn)超同期的銀行貸款基準(zhǔn)利率(一年期以內(nèi)基準(zhǔn)利率為4.35%)。富力地產(chǎn)、新城控股4月發(fā)行的中票票面利率均為5.25%。榮盛發(fā)展兩筆股東貸款共計(jì)75億，利率5.7%。華夏幸福簽訂永續(xù)債合同融資15億，第1-2年利率5.90%，第三年11.9%，后續(xù)每年遞增1%。中南建設(shè)一筆4億元的一年期信托貸款融資年利率6%，另一筆其它債權(quán)融資金額4.4億，期限2年，利率7%。

受融資渠道收緊等影響，房企融資方式也是花樣百出。以4月份為例，同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)538.58億元，環(huán)比2017年3月的588.17億元減少8.43%。整體來(lái)看，2017年4月份，上市房企融資額度有所下降，融資渠道花樣百出。整體來(lái)看，2017年4月份，上市房企融資額度有所下降，融資渠道花樣百出。4月份，市場(chǎng)上出現(xiàn)了境內(nèi)再融資的融資方式，同時(shí)，沒(méi)有公司債發(fā)行。境內(nèi)銀行貸款成為4月最主要的融資方式(占比42.21%)。其它融資方式包括：其它債權(quán)融資(占比26.68%)、境內(nèi)再融資(占比13.93%)、中期票據(jù)(占比9.28%)、信托貸款(占比5.61%)、委托貸款(占比1.08%)、海外銀行貸款(占比0.64%)和海外配股再融資(占比0.57%)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，整體來(lái)看，房企融資渠道在不斷收緊，融資方式有一些變化。“比如，以前允許信托基金拿地，現(xiàn)在明確不允許，一些通道業(yè)務(wù)都已暫停。企業(yè)加杠桿的手段越來(lái)越少。另外，國(guó)內(nèi)發(fā)債規(guī)模逐漸減少，利率在逐步上升。部分企業(yè)也在國(guó)外進(jìn)行更多的嘗試，利用美元債等形式，拓寬自己的融資渠道。一些小企業(yè)還在嘗試IPO等直接融資方式。”

開(kāi)發(fā)商面臨考驗(yàn)

受融資收緊等因素影響，部分開(kāi)發(fā)商未來(lái)將陸續(xù)面臨考驗(yàn)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從年內(nèi)數(shù)據(jù)看，2017年以來(lái)，截止到5月23日，房企融資額度只有1232.4億，同比跌幅高達(dá)77.7%。但去年同期，房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)的一個(gè)重要原因是房企的各種渠道低價(jià)格資金，債券是其中價(jià)格最低的資金來(lái)源，但最近2個(gè)月發(fā)債難度加大，這對(duì)房企而言，意味著融資成本明顯上升。整體看，海外融資難度越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，這對(duì)于前期拿了較多土地、杠桿使用過(guò)高的企業(yè)，資金成本將明顯增加，從而影響銷售預(yù)期。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東針對(duì)房企發(fā)布的2016年年報(bào)做了一個(gè)現(xiàn)金流測(cè)算。測(cè)算顯示，大型房企和盈利較穩(wěn)定的企業(yè)短期內(nèi)現(xiàn)金流方面沒(méi)有壓力。甚至到今年年底，大企業(yè)現(xiàn)金流壓力也不會(huì)很大。但一些小房企現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大。目前來(lái)看，樓市成交量下降比較快，預(yù)計(jì)今年3季度末和4季度初，房企資金流的壓力就會(huì)顯現(xiàn)。

億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示，由于2016年房企銷售回款較多，貨幣資金較充足，2016年A股地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)金短債比提升至1.63，H股地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)金短債比提升至1.45，恢復(fù)到2010年左右水平，短期債務(wù)安全性佳。從凈負(fù)債率方面看，雖然2016年四季度房企融資收緊，但由于銷售回款較多，上市房企的凈負(fù)債率較2015年有所下降。2016年A股的上市房企凈負(fù)債率為89.32%，相較于2015年減少6.14個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高水平。

不過(guò)，從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。一些房企凈負(fù)債率高企。比如，云南城投凈負(fù)債率為513%;天津松江凈負(fù)債率為484%;天房集團(tuán)凈負(fù)債率高達(dá)314%;信達(dá)地產(chǎn)凈負(fù)債率為311%;佳兆業(yè)凈負(fù)債率為308%。

張宏偉認(rèn)為，“資金面收緊，尤其是國(guó)內(nèi)一些融資渠道業(yè)務(wù)收緊，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面，尤其是民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)。其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有中小企業(yè)資金開(kāi)始緊張。預(yù)計(jì)下半年就可能會(huì)有企業(yè)出現(xiàn)較大困難。目前，市場(chǎng)上已經(jīng)有企業(yè)開(kāi)始出售資產(chǎn)和項(xiàng)目， 下半年可能會(huì)越來(lái)越多。”