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今年伊始，中國加強資本外流的管制力度，其中一部分原因是為了遏制境內資金流出境外購買房地產的勢頭。如今來看，這種外匯管制政策似乎達到了預期的效果。

從房地產中介機構Cushman & Wakefield公司提供的信息來看，今年第一季度紐約房地產市場總銷售額比去年同期水平大幅下降58%至43億美元。

而全美房地產的銷售情況也不甚樂觀，從研究機構Real Capital Analytics公司提供的數據來看，全美房地產銷售總額比去年同期下滑18%。

目前中國居民換匯時需要承諾外匯資金不會用于購買海外房產、證券資產、人壽保險或其他投資類保險產品。盡管這種監管固定并不是新鮮事，但是此前居民換匯之前無需簽署此類保證書。同時，居民換回時需要提供一份外匯資金使用的詳細計劃用途，包括商業差旅、海外留學、探親、醫療服務、商品貿易或購買非投資型保險產品，并具體說明外匯資金使用的年月日期。

此外，違反中國外匯監管政策的居民或機構將被加入外匯監管部門的監察黑名單，未來三年將不再享有換匯額度，并將接受監管部門的反洗錢審查。同時，居民換匯時需要遵守中國政府對洗錢、逃稅以及地下錢莊等犯罪行為的法律法規，并確認沒有將個人每年換匯額度借給其他人。

不過，分析師指出，中國外匯管制政策只是紐約房地產市場遇冷的導火索而已。過去幾個月中，紐約、圣弗朗西斯科以及其他主要城市的房地產市場已經出現見頂跡象，各大城市的房地產價格已經明顯高估，并有一大批新建高端房產涌入市場導致供應量快速上升。

早在去年十二月，分析師就指出，未來幾個季度中將有大量新建房屋進入美國房地產市場，同時美國房地產市場的復蘇周期也已經進入第八個年頭，即使是一位來自中國的房地產投資者也看出來：“美國房地產市場很可能即將見頂。”

盡管一些市場人士可能將美國房地產市場遇冷的原因歸咎到特朗普總統身上，不過分析師認為，目前美國市場銷售總額快速下降的問題基本與特朗普總統無關。過去六年中，美國房地產市場在金融危機崩盤后開始迅速反彈，房產價格實現長期快速增長。如今，紐約和圣弗朗西斯科等大型城市中已經出現房地產過度建造的跡象，而這些美國主要城市也成為這波房地產大牛市的主要受益者。

圖注：曼哈頓地區商業房地產銷售額降至過去六年來最低點

不過，特朗普總統近期遇到的政策改革阻礙也在一定程度上導致房地產市場中潛在買家開始躊躇不前。一些美國房地產市場投資者擔心，特朗普總統此前承諾的減稅方案可能無法通過美國國會審批，而這項政策對于美國房地產市場而言是一個重大利好。與此同時，另外一批投資者擔心，如果特朗普總統按照此前的承諾下調稅費并提高美國政府在基礎設施建設的投資力度，可能會點燃美國經濟通脹率大幅上升，帶動美國市場利率攀升，這對于負債驅動的房地產行業經營模式而言又是一大利空因素。

因此，分析師指出，特朗普總統推行經濟政策改革的時間表中存在巨大的不確定性，這一因素導致全美范圍內房地產市場投資者普遍持觀望態度。美國房地產投資公司Mesa West Capital負責人Jeff Friedman認為，房地產市場中買賣雙方存在較大分歧，只有雙方對政策預期保持一致，才能達成更多交易。

同時，如果房地產投資者擔心美國利率將開始走高，他們更應當關注特朗普總統的政策導向而不是美聯儲的長期利率預測點陣圖，因為分析師認為特朗普總統實際上希望美國利率維持在較低水平。

但是，從最基本的供需關系來看，紐約商業房地產市場中供應過剩是導致成交額快速下降的根本原因。在多年房地產市場回暖之后，美國房地產開發企業建造了大量的酒店和高級公寓等商業地產。如今，由于供應量快速增加，房東們開始大幅下調房租價格，貸款機構也開始收緊貸款門檻。

圖注：紐約市一塊閑置的商業地產

兩年前，美國房地產開發商Louis Ceruzzi和一個中國合伙企業共同購買了一塊位于第五大道的地皮，當時這筆交易的成交價高達2.75億美元，比2011年這塊地產的市場價格翻了一番。2015年年底，Louis Ceruzzi表示第二年春天將開始開發這一塊商業地產。但是，一年多之后的今天，這一塊商業地產仍然是空蕩蕩的，只有隨處散落的橡膠建材。