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房地產市場被瓜分得更干凈了。恒大公布今年業績目標4500億元，碧桂園4000億元，萬科雖沒有明確，但一定會比去年3600億元更高。

總共11萬億元的市場份額，前三甲就打算分去超1.2萬億元，對剩下的房企“后進生”來說，“如果不拿地，就意味著要被市場淘汰，區域公司會面臨解散。”克而瑞分析師朱一鳴如是說。

隨著行業集中度的不斷提升，樓市調控力度的不斷升級，“后進生”們面臨著地價比房價高的市場風險，唯一能做的，就是不斷增加土地儲備，才能保證規模增長，而二三線城市的土地市場成了他們爭相追逐的對象。

二三線城市“補倉年”

從去年的經驗看來，銷售金額前三名的恒大、萬科、碧桂園，在拿地面積上也占據了年度前三甲，房企的土地儲備與規模呈正相關。

根據中原地產提供的數據，截至今年3月21日，拿地最多的20大房企，其拿地總金額已經超過2628.61億元，同比上漲75%，其中碧桂園以64幅地塊遙遙領先，尾隨其后的是恒大、保利、萬科、華潤以及中海地產。

而房企追逐的熱點城市，也已從一線城市轉變為武漢、合肥、蘇州、南昌、溫州、阜陽、西安、太原、無錫等等二三線城市。

從中原地產研究中心的數據中可以看到，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等二三線城市的土地出讓金超過200億元，同比增幅高如漳州達3127%，而北京以42.2%的出讓金跌幅成為下滑最大的城市，如今土地市場的兩極分化十分鮮明。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企對熱點城市的拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等城市，2016年其地價依然處于高位，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后，但部分住宅屬性的地塊依然吸引多家企業以突破上限的價格拼搶。

而房企的拿地動作從未停歇。3月30日，雅居樂、金科分別以33.9億元、22.35億元布局重慶北碚區共計三幅地塊。

同日在“四小龍”之一的南京，一共出讓的8幅地塊中，有6幅純住宅地塊超過政府規定的最高限價而必須通過搖號取得，報名最多的一幅地塊吸引了22家開發商。

中海地產董事長肖肖曾在前幾日的業績會上公開表示，2017年要用1000億元拿地，截至目前，中海在2017年已經攬入17幅地塊，距離去年全年的18塊地只有一步之遙。

盡管有如此積極的拿地動作，但中海在今年的業績目標相當保守，只提出了與去年業績相當的2100億港元(約合1865億元人民幣)的目標。

龍湖在3月24日業績會上也表明，今年預計會用400億~500億元的資金拿地，而前三月已經花掉100億元。

根據中原地產的統計，截至今年3月21日，龍湖共拿獲9幅地塊，但都是以并購的方式獲得。從其2016年年報公布的數據發現，龍湖的土地儲備主要位于環渤海、西部地區，合計面積占新增土地儲備總建筑面積的70%。

也正由于去年火爆的市場行情，全年銷售面積與銷售金額都打破歷史紀錄，去庫存效果明顯，也是導致今年房企積極補充土地的主要原因。

房企合作成避險良策

朱一鳴向《每日經濟新聞》記者直言，房企在去年拿的地價基本都處于高位，也正如孫宏斌所擔憂的，房價在調控下不會暴漲，而房企手里的高價地失去房價的支撐，企業就有虧損的可能。因此，房企間的合作成為降低資金成本、分攤風險、優化資源配置的良方。張大偉也認為，有產品優勢的企業和有資金成本優勢的企業合作，產生了“1+1>2”的效果。

如龍湖與首開已經合作了20多個項目，最典型的就是去年11月，二者聯合以43億元力克競爭對手萬科拿下廣州開發區一幅地塊，同年12月以66.87億元獲廈門兩幅地塊。連首開旭泰副總經理黃劍峰都向記者表示，龍湖和首開在未來會有更多項目上的合作。

就在3月28日，首開天房聯合體以總價14.6億元將天津津濱大道地塊收入囊中，競爭對手包括有融創、五礦、萬科、保利、中海、融信等房企。

再如最具“合作精神”的旭輝，聯姻對象包括有華宇集團、萬科、金地、北辰、恒基等，還有平安、東時投資等資本方。此外，還有融創增持金科股份等。

也正因為房企在公開市場拿地難度不斷加大，強強聯手、強弱合作、“大魚吃小魚”都讓后進房企更容易獲得土地。

然而，很多房企也處在“拿或不拿”的兩難境地，朱一鳴認為，如果硬著頭皮拿地，調控下的房價不能持續上漲，高價地就會帶來虧損的風險，甚至會拖垮一大批中小房企，連萬科都計提了13.8億元的存貨跌價準備;如果不拿地，在該區域的土地儲備消耗完后就面臨無項目供貨的境地，區域公司面臨解散，必定會被市場淘汰。

在房企的利潤預期正在逐年下降的行業趨勢下，“拿地即賺錢”的模式已在政府強有力的調控下明顯弱化，而以低利潤率持續拿地、開發才是房企“后進生”的生存法則。

根據中國房地產TOP10研究組的數據，百強企業2016年總資產收益率均值為5.0%，凈資產收益率均值為17.0%，分別較上年下降0.1%和0.6%;凈利潤率持續走低，均值為11.0%，較上年下降0.5%。