久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

從去年底開始，樓市中發生了一些有意思的細微變化，一群剛剛創造了歷史銷售記錄的開發商們，在把酒言歡之余又紛紛揮舞著支票找到二手房中介公司尋求合作，并宣稱進入存量房市場。

很多人會感到奇怪，存量房不就是二手房嗎?為什么這些財大氣粗的新房開發商們不務正業，要來倒騰二手房呢?

事實上，存量房不僅僅是買賣二手房，而是包含了所有被購買或自建并取得所有權證書的房屋，既包括了個人或企業自持的房產也包括流通中的二手房。而北京早在2009年開始，就進入了存量房時代，存量房的年交易量開始全面超越新房。如今，隨著新房不斷高端化、豪宅化、土地價格高到連開發商也叫苦不迭。于是，一些房企開始將存量房市場視作下一個爆發點。

那么，存量房時代的來臨，到底會對現在的樓市帶來哪些沖擊與變化呢?有中介人士就分析認為，存量房比重占絕對多數的背景下，更好更快地流通將有益于抑制房價上漲。

整體進入存量房時代

長期以來，新房占據著樓市交易的絕對主力，存量房交易無論是租還是售，整體的規模和利潤都無法與新房相提并論。但如今，這樣的情況卻發生了明顯的改變。

上周，鏈家研究院發布的《存量時代，流通為王》市場展望報告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，存量房在樓市中所占的比重開始加大，尤其是在一線城市里，隨著新房開發量的逐年下降，已經明顯開始進入存量房時代。

另外，據報告測算，在存量資產端，二手房約180萬億元、商辦物業50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元;在存量資產產生收益(即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業管理5千億元，再加上城市更新等。

因此，鏈家研究院院長楊現領認為，存量房的黃金時代已經來臨，預計未來三年至五年時間內，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時，交易和租賃市場將趨于平衡，購租并舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協同發展。

房企與地產基金也開始涉足存量房

不僅是中介服務公司認為樓市將迎來存量房時代，許多更加財大氣粗的新房開發商也正在積極尋求在存量房市場分一杯羹。

不久前，融創投資入股樂視網成了地產與IT界關注的焦點，但不應忽略的是，同樣是在今年初，融創低調地完成了26億元入股鏈家的投資，宣告進入房地產存量市場。對此，甚至有中金證券的報告預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。

除了偏愛四處撒錢投資的融創，就連老牌的國企也開始加入存量房市場。1月16日，京投發展股份有限公司也發布補充公告表示，與鏈家成立合作平臺公司，將目標盯準了目前持續增大的存量房市場，希望通過對房屋樓齡較久，品質、配套、物業等方面都無法滿足人們需求的項目進行篩選收購，收購后對項目的戶型布局、供熱制冷、管線等進行改造翻新，更新改造完成后，通過出租、出售等方式實現收益。

再有就是一向以開發高端豪宅為主的閩系房企泰禾，也在去年12月底，宣布以11.83億元購得北京東四環的輝盛庭國際公寓。這一動作也標志著泰禾首次進入存量房的收購、改造、開發領域。

業內人士分析，當前以北京為代表的一線城市住宅市場已經步入存量時代，也表 明企業已經注意到存量市場的價值。同時在地價高企背景下，此類方式也是房企多元化取得項目開發權的新嘗試。

實際上，關注存量房市場的不只有二手房中介服務公司和新房開發商們，一些地產基金也在布局存量房市場。以高和翰同為例，已經投資了7家企業，主要為創新的運營商(包括長租公寓、文創產業園、商業地產運營、養老地產、旅居等)、交易平臺、以及服務型企業等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點公寓”、聯合辦公品牌“優客工場”等。

對于在存量房租售市場的投資，高和瀚同基金CEO王倩表示，從總體趨勢來講，傳統開發的高毛利、高周轉、高杠桿的時期已經不在了，增量時代進入了存量時代，中國整體大的開發階段已經完結。很多三四線城市，可能一個百萬平方米的新房項目就已經消耗了整個城市未來幾年所有的需求。但是即便發達如北京、上海，實際上城市中心還有很多核心物業，它的使用價值沒有得到最好的展現。或者它的功能不是最佳，該做商業的地方做了辦公，該做辦公的地方做了住宅，或者傳統開發建設相對做得質量比較低下，所以可能十幾年的房子看起來已經非常老舊了。再就是運營能力比較缺乏，所以往往一街之隔的運營不好的寫字樓或者公寓比運營好的租金要差50%甚至更多。

世聯地產董事長陳勁松也表示，“如果說過去的十年存量市場只集中在二手樓交易，那么規模高達200萬億元以上的存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產下半場最值得關注的大市場”。

租房比重或將越來越大

雖然有開發商進入，但并不意味著存量房市場的前景就是翻新出售，相反更多的還是靠拓展存量房用于出租。這也與北京政府一直在反復提的“租售并舉”一致。

自如網CEO熊林就表示，五年前他剛剛跳槽到鏈家的時候，內部資料顯示，北京平均買房的年紀，就是貸款申請人的年紀是29歲，但到了2016年已經變成了33點幾歲，隨著房價的增高，買房的平均年限增長了4年多，這意味著租房變成了更多人的需求。33歲甚至都已經結婚有了孩子，也是在租房，并且這個比例可能越來越大。

在存量房時代，對出租方式帶來的改變，更多的是與互聯網的結合。熊林解釋道，客戶在自如網上找房，庫存真實的唯一檢驗理由就是每一間房子馬上可以下單，馬上可以支付，這間房子肯定就是你的了，而不用再打電話，先確認這個房子在不在。

另外，所有簽約過程全部在網上完成，甚至引入了人臉識別系統，會馬上和芝麻信用連一下，包括跟公安系統連一下。后續所有的交租金也可以在網上支付。熊林稱，2016年自如85億的租金收入，99%是通過網上收回來的。但管理全國收租金的后臺人員只有不到十個人。后面租客租進去以后，所有的保潔、維修、投訴服務都可以在網上完成。這都將是存量房時代來臨后，帶給租房的新變化。

存量房良好流通有利于抑制房價

而存量房時代的帶來，同樣可能影響著目前的高房價。楊現領表示，存量房如果能快速地流通起來，很可能將抑制目前的高房價。

楊現領解釋道，2016年雖然樓市銷售業績創下新高，但總體來看一線城市銷售總額的增長主要來自于價格的增長。在這種“價漲量未增”情況下，意味著購房的真實需求并沒有得到滿足。

鏈家研究院就提出了一個指標叫百人流通率——即每年100人里有多少人買了房子或者換了房子。這個指標衡量了有多少人在去年買到了或者改善了自己的房屋，代表的是真實需求被滿足的程度，且沒有價格因素在里面。

楊現領表示，當一個城市的百人流通率在1%到2%的時候，意味著這個城市新房供應緊張，房價存在上漲壓力;當一個城市的百人流通率在2%到3%的時候，相對來說比較平穩;如果一個城市3%到5%，這個城市的房價基本上存在一定的下行壓力。

他舉例道，成都市的新房和二手房交易量加在一起，一年大概是45萬套，人口卻只有北京的一半，所以在這種城市，二手房快速流通，新房又大量供應，房價就不會大幅上漲，因此，未來房價的出口并不是說要加大新房的供應，而是要讓二手房流通速度更快。今年北京二手房交易量是26萬套，如果交易量再上漲30%，能夠達到35萬套的交易量，就能更加有效地緩沖供給不足帶來的矛盾。相比新房，存量房的流量是最高效的，因為不用增加新的土地供應、新的消耗，每一次流通都代表我們的狀況得到了改善。有的人以小換大，有的人以舊換新，有的人以遠換近，換本身就是一種改進，越交易越安全，房價壓力越小，這是存量房時代應該達成的基本共識。

楊現領進一步分析，提高存量房流通率的方法主要有兩種。第一，降低流通的成本，其中包括稅費等;第二，提升中間交易的服務，包括產權信息各方面的圍繞交易流程的服務。做到這兩點，就能讓存量房快速的流通加上比較低的套均價格，總體以相對比較低的成本讓更多人在一個時間段滿足新房和二手房住房的需求，對房價來說能夠起到一定抑制作用。文/本報記者 李桁