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政策收緊 資金成本上行 債券融資暴跌92%

“雙打擊”下房企“錢荒”壓力陡增

進入2017年，在政策收緊、資金成本上行的雙重壓力打擊下，房企再也沒有了上一年“打雞血”似的興奮。業內人士指出，在銷售、融資均受限的條件下，房地產企業“錢荒”窘境將加劇。

9日，中原地產發布2007年1月房企發債數據顯示，全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計133.08億元，同期下調幅度達92%，延續了4季度來的低迷狀態。對比而言，2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資總額首次單年突破一萬億元。

資本利率也在大幅上漲。比如，1月23日，華遠盈都商業發行2035年到期的A、B、C長期債券，發行面額分別為2.9億元、4.36億元、0.1億元，利率分別為到2020年，融資票面利率5.8%、6.3%、6.49%。但在2020年至2035年，需在票面利率基礎上增加上浮基點，這也意味著，融資利率總體不低于票面利率。銀控1月19日發行01、02三年期短期債券，分別也是以不低于7%票面利率融資1.1億元、和不低于7.4%票面利率融資6.3億元，利率上浮明顯。

在融資難度加大的同時，房企銷售也有下降。CRIC房地產研究中心日前發布的2017年1月中國房地產企業銷售排行榜也顯示，在限購、限貸、限地價、限房價的“四限”政策背景下，新年首月房企銷售業績趨弱。前100房企1月的銷售額、銷售面積雙降，金額合計4311.8億元，銷售面積合計3648.1萬平方米，環比2016年12月分別下降了19%和12%。

不過，需注意的是，雖然整體房企銷售下滑，但從龍頭房企來看，漲勢依然強勁。CRIC數據顯示，1月萬科地產銷售達到485.1億元，較2016年同期的255.9億元，上調90%，碧桂園更是從上年的125億元，漲至目前的467.1億元，同比上漲幅度高達274%，恒大方面1月銷售也達到372億元，同比上漲75%。

在長假因素的影響下，成交仍然較為樂觀，但這也不能排除未來房企資金緊縮。以重慶為例，2月4日，繼厘清“三無人員”購房涉及的個人房產稅“盲點”之后，重慶再出臺新政，要求抵押房地產不得用于預售，預售商品房不得用于抵押，并規范在建建筑物抵押登記，做好土地抵押轉在建建筑物抵押登記銜接工作，規范房企的商品房預售及抵押融資。

對此，中國房地產業協會調解中心主任康俊亮表示，重慶新政無疑會增加開發企業的資金壓力。重慶此次提出要求有抵押的房地產不得預售，表面看是抵押問題，實質考驗的是開發企業現金流。