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繼多地樓市調控政策出臺后，房企債市融資被收緊。

證券時報記者獲悉，上交所和深交所近日向各債券承銷機構下發《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確對房地產、產能過剩行業公司債券的發行審核試行分類監管。

據了解，兩大交易所對房企發債采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準;而對產能過剩行業采取“產業政策+綜合指標評價”的分類監管標準，僅接受符合國家產業政策要求的煤炭、鋼鐵企業申報公司債券。房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地。

多位業內人士向記者表示，若新政執行到位，房地產公司債發行規模將大幅下降。對于杠桿較為緊張的地產企業而言，將影響其未來再融資的便利。兩大交易所針對房地產募資用途的監管也更為嚴格。

房企“基礎范圍”是指發行人資質良好，主體評級需為AA及以上的四類企業：境內外上市公司;省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企;以房地產為主業的央企;中國房地產行業協會排名前100名的其他民營非上市房企。

但即使房企滿足了以上基本條件，若在房地產市場調控期間，在重點調控的城市存在競拍“地王”、哄搶地價等行為，或前次公司債券募集資金尚未使用完畢、報告期內存在違規使用募集資金問題都將被禁止發行公司債。

對于符合基礎范圍要求的房地產企業，還得通過綜合指標評價作進一步遴選。

房地產企業的5個綜合指標及參數值分別是：最近一年末總資產小于200億元;最近一年度營業收入小于30億元;最近一年度扣除非經營性損益后凈利潤為負;最近一年末扣除預收款后資產負債率超過65%;房地產業務非一二線占比超過50%。

根據綜合指標不同，兩大交易所將房地產企業劃分為正常類、關注類和風險類。其中，觸發兩項指標劃分為關注類，觸發三項指標以上(含三項)劃分為風險類，其余劃分為正常類。券商對于三類房地產企業將需要“區別對待”，列入風險類的房企發債項目“基本不考慮”，而列入關注類的房企則要求增加信息披露，引入增信措施和投資者保護條例。

值得注意的是，房企發公司債融資后，再出高價拿地當“地王”是不可能了。

兩大交易所為抑制土地市場的高溫，要求房地產開發商通過公司債券募集資金不得用于購置土地，發行人應就此出具書面承諾，監管機構將持續監管發行人履行承諾的情況。

招商證券(600999,股吧)固定收益研究主管孫彬彬分析稱，交易所地產新規對于杠桿較為緊張的地產企業而言，影響其未來再融資的便利，市場需要注意這一變化對于不同地產主體的影響。