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今年以來,一線城市和二線熱點城市、環一線城市房價節節走高。繼廈門、蘇州之后,近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購政策,在房價上漲壓力之下,預計未來重啟限購的城市會超過十個。專家認為,本輪限購政策力度普遍不如上一輪,作用有限。

二線“四小龍”僅剩合肥未出限購政策

9月28日,緊鄰上海的昆山市發布加強房地產市場管理實施意見,非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時,應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續。

南京市出臺的限購政策明確,在主城區范圍內,已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求,采取差別化措施,保護剛需和改善性購房,打擊投機購房。

加上此前已經出臺限購政策的廈門和蘇州,目前,今年以來房價上漲最為迅猛的二線四小龍(廈門、蘇州、合肥、南京),僅剩合肥未出臺限購政策,因此近期合肥限購政策出臺的呼聲亦隨之高漲。

在南京之前,杭州在9月18日宣布限購后不到10天,再次升級調控政策,自9月28日起,杭州同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據公告,二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例將不低于50%。

業內預計,在杭州和南京之后,未來一些房價上漲壓力較大的二線熱點城市也將重啟限購。嚴躍進對《第一財經日報》分析,從目前限購的既有版本和思路來看,主要遵循四個思路,一是房價上漲壓力大的城市先出限購政策,即在全國房價漲幅位居前十的城市,政策層面最有可能收緊。二是市區相比郊區房價上漲壓力大,會先收緊。后續熱點二線城市的核心區域收緊的可能性會比較大,而郊區和郊縣等區域則不會收緊,這也體現去庫存因地制宜的原則。

三是新房上漲壓力更大,比二手房的收緊可能性會更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大于本地戶籍,尤其是部分大城市的炒房中,很多是外來的炒房客。

據此,后續有望重啟限購的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無錫、石家莊,加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州,本輪重啟限購的二線熱點城市及環一線周邊城市將超過十個。

例如,鄭州樓市持續升溫,鄭州市房管局統計數據稱,8月份該市商品房銷售23471套(間),同比上漲109.65%,銷售均價突破一萬元。8月該市新建商品住宅價格指數環比上漲5.6%,位居全國各大城市榜首,鄭州多數市民已難以承受高房價之重。

河南省委常委、鄭州市委書記馬懿近日表示,鄭州將加強房地產調控,優化商品房供給結構,穩控房價,促進房地產業健康平穩發展。

力度不及上一輪

中原地產首席市場分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購政策的時候,就認為一線城市和包括廈門、南京在內的十個左右二線城市不應該取消限購,因為這些城市的庫存本來就很小,土地供應嚴重不足。

這些城市的政策本來應該“一直高壓”,而不是去庫存的問題,但當時就是一刀切,把他們限購政策都放開了。“其實當時就可以預料到,他們放開后,再加上信貸這么松,這些城市房價必然會爆發的。”張大偉說。

他認為,即使是上一輪限購政策執行期間,不少城市的房價都經歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點城市重啟限購,力度尚不及上一輪,因此效果將大打折扣。

比如,上一輪的限購政策中,對外地戶籍買房,至少都有繳納一年社保的規定。但本輪杭州、南京、蘇州對非本市居民購買第一套房,都沒有社保繳納的要求,蘇州非本市居民,還可以購買二套房。而對本地戶籍,多數城市則未加以嚴格限制。

張大偉說,很多城市都是在房價已經差不多翻了一倍的情況下才重啟限購政策,時間點已經晚了,導致調控力度偏弱的主要原因在于,目前其他行業整體疲軟,因此宏觀經濟尚需要樓市作為支柱產業拉動,這也導致房地產調控不敢一次到位,因此各地在出臺政策的時候都是“擠牙膏、口號式”調控。

他表示,這一輪二線城市收緊樓市調控政策是因為市場開始恐慌,漲幅刷新歷史紀錄,而出現這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫存并未因城施策,在本來庫存就不多的城市執行了全面寬松政策,在資金潮影響下,市場出現了局部城市失控的現象。

“但目前的樓市調控依然沒有抓住本輪房價暴漲的根源。”張大偉說,現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒,導致購房者出現了恐慌。“未來要么是降低資金潮,要么是增加優質資產,或者降低購房者恐慌,三方面都需要加碼政策。”信貸不能只投入到房地產,要有政策約束讓信貸進入實體經濟,土地供應必須充足,才能給市場平穩的預期。

表1 ：8月份房價環比漲幅靠前的城市

表2 ：長三角五城土地市場情況

(數據來源：中原地產研究部)