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受春節假期影響，1月房企融資同環比均下降，但降幅較上年同期已有所收窄。

(資料圖)

與此同時，延續2022年末良好勢頭，2023開年房企發債又出現新的突破：連續斷發5個月的海外債在本月重啟，部分中型民企及個別出險房企則在本月成功發行信用債。

盡管勢頭整體向好，基于企業不同的信用等級，房企融資仍存在明顯的分化。藍鯨財經在采訪中發現，大部分出險企業希望利好政策能夠盡快落地，真正的恢復預計還需要更長時間。

海外債重啟，信用債發行主體更多元

2023開年，“第二支箭”快速落地，而且惠及面在快速擴大，信用債發行主體出現明顯多樣化。

據中指研究院監測，1月房地產行業信用債融資297.2億元，占比58.4%。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。

同時，海外債在連續5個月斷發后，終于再度迎來曙光。1月海外債發行67.3億元，占比13.2%，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發行債券。

“受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。”中指研究院企業研究總監劉水表示，此次頭部央國企憑借良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，為行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，回歸海外債發行。

1月，房地產信托及ABS融資下降較快，不過據中指院預計，隨著春節假期結束，在政策助力下，融資規模亦有望回暖。

從典型房企債券發行來看，1月華潤融資額度最高，合計35.0億元，平均融資利率2.17%。具體來看，典型房企中首開、首創的信用債利率較高，均為5.4%，招商蛇口(001979)最低，為2.16%；海外債中萬達利率最高，為11%。

分化明顯，有國企兩月授信超千億

即使部分中型民企及出險企業在2023年伊始融資層“破冰”，也難掩企業間融資分化加劇。

以頭部民企萬達為例，繼今年1月13日擬發行4億美元高級無抵押債券之后，2月6日，再次發行3億美元高級無抵押債，發行期限為3年，資金用于為現有債務再融資。

據披露，該債券將在新加坡交易所上市，最終認購訂單超8.3億美元，來自56個賬戶，主要是資產/基金管理公司，亞洲投資者占比達87%。

“去年下半年以來融資環境確實發生了很大改善，大大緩解了之前‘四處找錢’的窘境。”某國企相關負責人更是向藍鯨財經坦言，自2022年11月-12月底不到兩個月時間，該房企僅獲得銀行授信額度就超過1000億元。

反觀絕大多數出險房企，融資環境的恢復仍待時間。

多家出險房企向藍鯨財經表示，“一方面希望能有更多借新還舊的機會，另一方面也期待市場會有更大好轉，公司融資和經營的真正恢復預計仍需要很長一段時間，爭取‘軟著陸’。”

部分房企今年仍面臨償債高峰

值得注意的是，今年房企將繼續面臨償債的高峰，僅以境外美元債為例，恒大在今年1月、4月、6月、10月、11月各有一筆債務待還，累計額度為57.85億美元；花樣年在今年1月、6月、7月、10月也各有一筆債務待還，累計為15.5億美元。

2022年11月8日，銀行間交易商協會率先放出“第二支箭”，推動民營企業發債融資，多家民企在增信模式的支持下成功發行債券。

11月23日，央行和銀保監會正式發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出6方面共16條措施，被業界稱為“金融16條”，半個月內萬億級信貸意向資金快速與房企匹配。11月28日，證監會宣布在股權融資方面調整優化5項措施支持房地產市場平穩健康發展，被業內解讀為射出支持房企融資“第三支箭”。

至此，第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開股權，“三箭齊發”意味著房企融資環境的拐點。

“從政策面而言，今年房企融資環境已獲得根本性改善，但由于行業仍未走出下行期、投資規模明顯收縮以及行業分化明顯等，基于總體性融資需求與具體企業信用狀況的融資活動，仍與銷售去化一樣處于下行通道。”中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜對藍鯨財經表示，從中長期來看，房企融資的真正回暖更有賴于樓市真正回暖與行業信心的修復，而這一點仍存在較大的不確定性。