日前，廣州市政府常務會議原則通過了《廣州市城鄉規劃技術規定(試行)》(以下簡稱《規定》)修訂草案，提出肉菜市場、生鮮超市等不得設于住宅樓內，應獨立設置；商業用房不得改建成公寓式進行銷售；中心城區100平方米住宅至少要配1個停車位。

　　日前，廣州市政府常務會議原則通過了《廣州市城鄉規劃技術規定(試行)》(以下簡稱《規定》)修訂草案，提出肉菜市場、生鮮超市等不得設于住宅樓內，應獨立設置；商業用房不得改建成公寓式進行銷售；中心城區100平方米住宅至少要配1個停車位。這些新規除了影響著市民的生活，又會給房地產行業帶來什么影響？信息時報記者就此展開采訪。

　　新規：每100平方米住宅應配建1至1.8個停車位

　　建議：不同類型的樓盤不同車位比

　　現狀：據記者了解，廣州小區的車位比，沒有一個統一的標準。58同城研究部有關人士告訴記者，早年建造的樓盤，尤其是市區老住宅小區，很多都達不到1:1的標準，停車難的問題一直存在。近年的小區，車位比就會高一些，大多在1:1~1:1.5之間，相對比較充裕一些。據悉，該《規定》在2012年實施時，對停車位的配建指標是每100平方米的住宅建筑面積應當配1.2到1.8個停車位。

　　業主看法：張小姐認為，這個比例應該實行并且堅持下來。她2005年買下了海珠區某大型小區，但并沒有考慮到買車，所以當年只需幾萬元的車位在張小姐眼里“不值得投資”。但是，隨著結婚生子，家里前后買了兩臺車，現在停車成了一大麻煩。小區已經沒有一手車位放賣，要買車位只能從業主手中買二手車位，價格高達從25萬到40萬不等。

　　開發商聲音：越秀區某樓盤副總經理認為，增加停車位供給，雖然會降低停車位價格，但車輛增加和車輛集中停放帶來的交通擁堵會更嚴重。建議車位的問題應該完全交給市場，根據戶型、地段和客戶定位來設定合適的車位。比如做市中心豪宅肯定車位配比要高；做市中心小戶型，可能就要降低。

　　專家點評：克而瑞信息集團廣州研究總監曾英杰認為，提高停車位配比有助于解決停車難問題。但對于中心區和郊區的項目可能需要分開標準。目前郊區的項目車位空置比較厲害，除了入住率不高外，也有車位比提高的原因。

　　新規：商業用房不能建成公寓銷售

　　分析：讓開發商虛假宣傳無漏洞可鉆

　　現狀：目前廣州市內，“類住宅”式公寓產品用地性質大多數為商業用地，使用年限只有40年，比住宅用地短了30年，其交易環節的稅費及水電費用也高于住宅產品，但依然受到部分購房者的歡迎，主要因其既不限購也不限貸。不過，這種“商改住”也引發過一些業主及周邊街坊的不滿。今年8月，廣州濱江西路益兆明珠就遭到住戶投訴，其1~4層裙樓原本規劃為商場，卻被開發商“商改住”，搖身一變上百間公寓。有住戶表示：“一下子增加了100多戶，原來配備的供250戶使用的公共設施肯定跟不上”。

　　業主看法：曾在越秀區購買“住宅式”公寓的周小姐對記者說：“既不限購也不限貸，價格比周邊住宅還要便宜，吸引力確實挺大的。哪怕自己不住，將其出租也是個不錯的選擇。特別是現在投資渠道有限，買住宅名額受限，寫字樓投資門檻高，股市風險大……”

　　開發商聲音：廣州某大型樓盤的負責人認為，新規定出臺后，將增加商業用房改建成住宅進行虛假宣傳并出售的難度。

　　也有開發商直言，商業物業其實對地段要求非常高，除非有實力拿到非常大型的地塊，且有能力開發成具規模、有商圈輻射力的商業綜合體，否則一般小規模的商業地塊只能開發成寫字樓、酒店式公寓或是市場、MALL等。在目前土地市場上，黃金地段的商業用地畢竟不多，對開發商來說，開發酒店式公寓是件更現實、更省力的事。

　　專家點評：房價點評網首席市場分析師肖文曉表示，如今市面上有相當一部分“類住宅”產品，是商住地塊的商業部分或者是一整塊商業地塊都規劃成了酒店式或住宅式公寓。對于很多開發商來說，這類物業與純寫字樓相比，開發相對簡單、收益快捷。而政府下發的這一《規定》，無疑對今后住宅式、酒店式公寓的規劃、設計、宣傳造成影響，今后公寓在設計、建造、宣傳上無漏洞可鉆。

　　新規：肉菜市場和超市等

　　不得設于住宅樓內

　　分析：給商業地產

　　帶來一定影響

　　現狀：據記者了解，目前廣州不少住宅區，特別是一些早年設計的樓盤底層都設有生鮮超市、沐足、酒吧、餐飲等商業。記者在海珠區石榴崗、海珠區濱江路、新港路、天河南一路、珠江新城興盛路等均可以看到經營得非常熱鬧的小區底層商鋪。

　　業主看法：不少業主告訴記者，特別反對家樓下就是酒吧、會所、餐飲等商業配套，不僅受到油煙影響，更是受到噪音滋擾。所以，住宅樓底層商業，得具體情況具體分析，如果是用于超市、服裝店等商業還是能接受的。家住富景花園的李小姐告訴記者，家樓下就是百佳超市以及一些餐飲店，平時生活確實是非常方便，由于該樓房的走煙管道是通過樓頂排放，所以對高層的業主來說不會有太大影響，但低樓層的居民就很難說。

　　開發商聲音：五湖四海副總裁陳瑞標表示，早前的樓盤很多都安置商業在住宅裙樓，其實并不是開發商愿意去做，這是當時政府規定的，商業面積占總面積一定比例，作為配套設施。在這過程中，肉菜市場、超市、公廁等等都被規劃出來。未來取消在住宅下裙樓做商業對開發商、居民來說是比較好的，但是之前的裙樓商業怎么解決還沒有規定，以前規劃又不能轉為其他途徑，開發商只能自己持有，屬于“雞肋”。

　　專家點評：方圓地產首席分析師鄧浩志認為，新規會給房地產行業，尤其是商業地產帶來一定影響。目前商業地產被電商擠壓生存空間，生存運作已經越來越困難，許多小型社區的底商只能做一些生活服務類的配套，而經營的內容恰恰是目前廣州市準備限制的這一些內容，限制之后這些底商能夠經營的空間越來越小，未來結果可能是空置的命運。

　　住宅樓一層建生鮮超市在一些小區很常見。