在大眾投資人眼里，基金公司的行業研究員們是一群上知國家產業政策，下知上市公司會議室有幾間，宏觀、微觀游刃有余的“武林高手”。你覺得離他們很遠，但事實上，無論武功也罷，投資也罷，都與你我的日常生活緊密關聯。

　　本期訪談人：上投摩根房地產行業研究員

　　問題一： 政府一直說調控房價，可老百姓似乎并沒有感受到房價的下跌。尤其是北京、上海一些超大城市的房價，不僅沒跌還一直在漲。對于還沒買房的人來說，是等待還是看好就買呢?

　　判斷泡沫何時見頂很困難，但目前來看這個時間還沒到。首先我國目前城市化水平為53%，而人類歷次房地產泡沫破裂都發生在城市化水平達70%以上;其次，中國政府的控制力比西方國家強，可以調節土地供應來實現對整個房地產市場的供應，進而調節老百姓對房價的預期;第三就是貨幣政策，其操作空間對商業銀行的影響比所有西方國家都要大。

　　綜合以上考慮，中國房地產泡沫再持續十年左右應該問題不大。這個時點買房，如果是自住需求肯定可以，如果是投資需求，投資收益率會遠低于以前，需謹慎。經濟條件允許的話，核心城市核心地段的房子最保值。或者選擇買稍微偏一點，小戶型、配套設施比較完善的房子。

　　短期看，整個貨幣政策還是偏緊，在明年春節期間也許是個比較好的時點，正好是庫存周期，處于行業相對低點，供應特別大、需求較疲弱。另外就是春節期間買房的人非常少，開發商降價幅度也會比較大。中長期看，中國房價可能還有30%~50%的上漲空間，但政府也意識到這個問題，未來可能會采取以時間換空間政策，把房價控制在微弱漲幅內，待人均收入提高后，那時的房價收入比就更合理，泡沫承受力更強，對經濟的傷害也更小。

　　問題二：俗話有“一鋪養三代”。最近幾年，一些在住宅市場里流連的投資人也開始轉戰商鋪等商業地產。商鋪投資是否真的有前景，該注意什么呢?

　　這個問題需要區別對待。隨著移動互聯網的發展，電商對傳統商業的沖擊非常大，未來傳統商業地產是其存在的價值。如果商鋪是用來賣服裝的，受到沖擊會比較大，但如果像餐飲業商鋪、電影院、咖啡廳等則一直會存在。地段方面，核心區域是最好的，或者在新商業區有一個很宏大的規劃，那也是值得考慮的。除了地段之外，選擇一些和餐飲、社交、娛樂等項目相關的商鋪也會好一些。總體而言，目前商鋪租金收益率比較低，大約也就3%左右，其實比住宅也好不了多少。整個中國的二線城市，像武漢、成都、沈陽，商業地產的供應都是極度過剩的，甚至比住宅過剩還要厲害。相對來說，一線城市的商鋪會比較保值一點。

　　其實無論買住宅還是買商鋪，首先考慮的是未來整個城市的供應，第二是有沒有持續的人口導入、以某些二線城市為例，城市房價上漲不明顯很重要的原因就是其工業不發達，人口流入不多。因此，投資房產還是要從整個城市的定位，包括它的工業、房地產供應來看，工業化必然帶來城市化，也必然帶來人口的流入。

　　問題三：有數據表明，百城平均房價已經連續兩個月環比下跌，后期會不會有限購及房價政策的松動?

　　其實就限購政策而言，已經有很多城市悄然放開了，但刺激效果一般。限購政策對需求的刺激有，但不是根本性的，根本性的是按揭貸款這一方面。中國 利率降息短期不太可能實現，但是降準的概率還是挺大的， 存款準備金的下調可能對需求的刺激會更大一些。短期比如說一個季度、兩個季度、半年，房價下行空間不大，隨著中國經濟增速放緩房地產政策松動的可能性會越來越大。