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剛過去的2015年，可謂是樓市政策紅利年。從中央到地方，各項(xiàng)寬松政策全面為樓市“護(hù)盤”。

作為一線城市的深圳，2015年走出了迥異于北上廣的曲線，在全國普遍低增長甚至負(fù)增長的情況下，依然一枝獨(dú)秀，遙遙領(lǐng)先，新房全年上漲約40%。

深圳中原將之稱為寬松信貸下的“另類繁榮”。進(jìn)入2016年之后，不少購房者還停留在房價(jià)高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。

但深圳業(yè)內(nèi)對(duì)于深圳樓市的過快上漲已經(jīng)開始警惕。接受采訪的多數(shù)人士認(rèn)為，今年上半年樓市還可能慣性向上，但下半年若整體經(jīng)濟(jì)狀況還處于低迷狀態(tài)，就很可能高位盤整，甚至部分區(qū)域會(huì)出現(xiàn)降價(jià)。

寬信貸下的繁榮

根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2015年深圳新房成交量價(jià)齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長 65%，全年均價(jià)增長近四成。

同時(shí)，深圳市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳二手房成交13.99萬套，是2010年限購后的歷史新高，較2014年增長109.7%。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，以極端比例測算，2014年11月份深圳新房均價(jià)2.6萬，2015年11月份已經(jīng)超過4.4萬，房價(jià)增幅69%。

而2015年深圳全市二手住宅共成交約1064萬平方米，是2009年之后首次突破1000萬平方米，與2014年相比增長118%。二手房全年成交均價(jià)提升了59%，達(dá)到48239元每平方米。

深圳的地價(jià)與房價(jià)相比有過之而無不及。2015年年末，泰禾以高達(dá)7.99萬元每平方米的折合樓面地價(jià)，一舉成為深圳乃至全國的單價(jià)地王。

鄭叔倫分析，2015深圳樓市的狂歡與其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)、人口和供求關(guān)系等多方面條件不無關(guān)系。

深圳外來人口比例超過80%，其中大多數(shù)是年輕人。截至2015年末，深圳25-35歲人口比例為36.85%，而上海的這部分人群占比僅22.35%。

近年，金融業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展也使得人口結(jié)構(gòu)在不斷“換血”，含金量提升。新增人口當(dāng)中，有資源及能力的人比例不斷提高，同時(shí)高房價(jià)也讓部分競爭能力較弱的人口被篩出。

“現(xiàn)在來深圳的都是高新產(chǎn)業(yè)的一些高管，或者是資本家，他們的購買力是超出想像的。”中原集團(tuán)主席施永青說。

人口不斷流入也帶來了大量新增需求，且人口增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建房體量。這與深圳有限的房屋供應(yīng)產(chǎn)生矛盾，“深圳的供應(yīng)其實(shí)不多，去年算下來7萬多套房，深圳是一個(gè)約有2000萬人口的城市，每年新房只有6萬多套，肯定不夠。”鄭叔倫說。

但一個(gè)疑問是，上述因素在2013-2014年同樣存在，為何沒有帶動(dòng)如此規(guī)模的上漲？

多位深圳業(yè)內(nèi)及開發(fā)商人士指出，引燃這樣的樓市，寬松調(diào)控政策功不可沒。2014年“930新政”和2015年“330 新政”都催生了一大批購房需求。

“930新政是去年深圳房價(jià)上漲最重要的原因。” 深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平說，該新政刺激了換房需求。實(shí)際上，在去年的購房群體中，只有1/3是新入市的購房者，其余2/3為換房族，而這個(gè)群體在整個(gè)2015年中處于非常活躍的狀態(tài)，一邊買一邊賣。肖小平表示，正是這種換房游戲以及高杠桿，導(dǎo)致了深圳樓市如今狀況。

貨幣和信貸政策是另一大助力。央行自2014年11月以來連續(xù)四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，六次下調(diào)基準(zhǔn)利率，大量資金涌入樓市。深圳銀行界人士預(yù)計(jì)，2015年深圳住房貸款余額預(yù)計(jì)會(huì)超過6000億。

2015年是深圳樓市熱烈的一年，量價(jià)齊升，置業(yè)者集中入市，不少需求提前釋放。在寬松信貸政策下，購房者動(dòng)用住房貸款的高杠桿行為增加，深圳鏈家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買房，達(dá)到了近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數(shù)達(dá)64.6%。

此外，由于房價(jià)的不斷上漲，深圳投資風(fēng)氣盛行，投資型置業(yè)比例也在增加，且有部分置業(yè)者充分利用金融“杠桿”購房。綜合中原、鏈家等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，分析購房人群可發(fā)現(xiàn)，2015年深圳投資置業(yè)占比高達(dá)26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍，其中個(gè)別月份投資超過30%，同時(shí)有不少跟風(fēng)者入市期望短期獲得收益。

但伴隨而來的，是房價(jià)抬升給購房者帶來更大的月供壓力。在2015年，深圳樓市出現(xiàn)了用現(xiàn)金供房的現(xiàn)象。這類人群認(rèn)為自己未來的收入足以支撐月供，當(dāng)下則留出一年甚至是三年的現(xiàn)金用于月供。

肖小平指出，用現(xiàn)金來供房是不安全的；這部分現(xiàn)金不一定會(huì)存在銀行，大部分人用這筆資金進(jìn)行再投資，分分鐘可能會(huì)被蒸發(fā)掉。

房價(jià)上漲空間將變窄

2016年，深圳樓市是否將持續(xù)這種形勢？深圳業(yè)內(nèi)人士目前傾向于認(rèn)為，2016年樓市降溫是大勢，房價(jià)上漲空間將變窄。

對(duì)于2015深圳房價(jià)近40%的升幅，施永青認(rèn)為有一定的泡沫存在，“2015年其他城市大概是15%左右的升幅，深圳超升的25%里面，我覺得有15%是有實(shí)際支撐，另有10%是興奮過度的結(jié)果。”

施永青認(rèn)為，一線樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)之間出現(xiàn)了“蹺蹺板”效應(yīng)，“經(jīng)濟(jì)不是太好的時(shí)候，一線城市房價(jià)反而升得快；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，增幅就會(huì)壓低。現(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下行，政府才不得不重新依賴房地產(chǎn)方面的動(dòng)力。”施永青分析，因?yàn)閲业呢泿耪咴?015年是寬松的，所以會(huì)出現(xiàn)一線城市逆市上漲的情況。

但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀已經(jīng)接近2008年金融危機(jī)水平，一旦數(shù)據(jù)繼續(xù)下行，深圳樓市也難獨(dú)善其身，樓市將受其拖累。

施永青提醒，深圳市場的特色是調(diào)整較快，敏感度較高。同時(shí)，深圳樓市投資者的比例相對(duì)高，“投資者可能一剎那之間改變了看法和行動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)比較高。我覺得現(xiàn)在需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，找機(jī)會(huì)減持，減少借貸比例”。

施永青通過自己對(duì)資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的調(diào)整予以解釋，“我一貫的資產(chǎn)分配是4：3：2：1，就是40%是房地產(chǎn)，30%是股票，20%是債券和現(xiàn)金，10%是貴金屬。但是，在香港，我的資產(chǎn)比例做了一個(gè)調(diào)整，改成3：3：3：1，就是房地產(chǎn)從4成改成3成，增加了債券和現(xiàn)金的部分。”

但同時(shí)，施永青也表示，他對(duì)深圳樓市仍有信心，“現(xiàn)在是反映未來，如果現(xiàn)在的勢頭不變的話，我認(rèn)為起碼今年還是會(huì)好的。”

鄭叔倫也預(yù)測，2016年上半年深圳房地產(chǎn)市場將大概率繼續(xù)慣性沖高，延續(xù)2015年的高漲勢頭。2016下半年，樓市漲幅將更多取決于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇能力及中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型結(jié)果。

鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平認(rèn)為，在相關(guān)政策沒有較大變化的前提下，預(yù)計(jì)2016年成交會(huì)高位回落至8-9萬套的正常水平，房價(jià)漲幅在15%到20%。

深圳一位資深投資客則判斷，在過去的2015年里，想換房的人換了，湊熱鬧的也湊了，深圳樓市已經(jīng)透支了未來1-2年的購買力。“我對(duì)今年上半年的市場相對(duì)樂觀一點(diǎn)，但對(duì)于下半年不怎么樂觀，好的話，高位盤整，有價(jià)無市；差的話個(gè)別項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)下跌。”