一直以來，龍頭企業恒大出手都是大手筆，12月2日其拿下香港新世界內地項目的動作同樣頗有氣勢。當日，恒大地產及香港新世界分別發布公告稱，斥資135億人民幣買下新世界內地4個超大型項目，總建筑面積近400萬平方米，總金額135億人民幣。
恒大鯨吞老牌港資項目的空前氣魄，讓業內深深感受到許家印及其麾下恒大地產的強勁。中國民營經濟的力量竟然如此強悍？老牌港企在內地稱雄的好日子一去不回了？一時成為財經圈的熱點話題。
但通過分析收購的幾個項目便能夠看出恒大的精明，可謂是剛中帶柔。如果我們拋卻財經新聞娛樂化的簡單思維，拋卻看熱鬧不嫌事大的圍觀心態，本著財經的視角和地產的眼光，對恒大拿下的新世界三大城市四大項目的位置、配套、資產、價格、未來潛力、回報率和付款方式等各個環節，進行一次全面解析，可以得出一個更深層次也更有意義的結論：恒大此次收購可謂中國企業界的漂亮的“抄底”大行動。
說白了，被認為是中國經濟界最精明的老板許家印，此次完成的不僅是一次中國房地產史上的創紀錄收購，更是中國房地產史上一次“最劃算交易”。
現在，讓我們一一來分析恒大拿下的這幾個項目。
一、海口項目
位置：最引人矚目的海口項目，位于海口市美蘭區海甸島西北片區五西路碧海大道，西、北臨瓊州海峽，為稀缺一線海景住宅用地，是海口市代表性高檔住宅區，屬于海口名校學區房，稀缺資源。緊鄰世紀大橋，五分鐘到達最繁華的國貿商圈，十分鐘到達海南省政府。
配套：項目周邊擁有城市商業、休閑公園、療養中心、高端酒店、省級名校、游艇度假、藝術文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少見的高端住宅社區。
資產：此次86億總價包含已落成物業、已投入建安支出、未開發物業及現金等海口項目公司所有資產。總建筑面積高達200萬平方米。
價格：項目樓面地價約人民幣2850元/平方米，相比較而言，2013年同類項目成交土地的樓面地價為人民幣3733元/平方米，便宜24%。
未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的價格，恒大的房子都是精裝修，再加上此項目業態多樣、定位高端，包括了別墅和洋房，按照海口核心區這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過18000元/平方米，投資回報率不低于20%。
付款方式：首付20億占23%，余款兩年內分期付清；而海口一手地拍賣的付款方式，嚴格須在一個月內付清。
二、武漢項目
位置：兩項目均位于武漢中央CBD附近，交通便利，區域條件優越。
配套：均為地鐵上蓋物業，周邊學校、商場、醫院等配套設施完善。
資產：收購總價包括常青花園項目及新華家園項目已落成物業、已入建筑支出、未開發物業及約人民幣4.6億現金等武漢項目公司所有資產，總建筑面積130萬平方米。
價格：樓面地價人民幣3500/平方米，比較2015年2月同類項目成交土地的樓面地價人民幣4258元/平方米，便宜22%。
未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在9000元-12000元/平方米，按照武漢核心區這兩年的房價漲幅情況，特別是項目所在區域的漲幅較高，預測未來的整體售價至少超過13000-15000元/平方米，投資回報率不低于25%。
付款方式：首付10億占26%，余款兩年內分期付清；而武漢一手地拍賣的付款方式，嚴格須在一年內付清。
三、惠州項目
位置：位于環深圳一小時經濟生活圈內。
配套：獨家配套百萬平米高爾夫球場，坐落淡水河畔。
資產：收購包括高爾夫球場及其配套、已建未售物業的總投入以及42萬平方米的未建設建筑面積及現金等惠州項目公司所有資產。
價格：樓面地價約人民幣1122元/平方米，地價分二年支付。2015年9月份項目周邊成交土地的樓面地價為人民幣1280元/平方米(且無高爾夫配套)，便宜14%。
未來潛力：目前項目的同類競品基本售價在6000元-12000元/平方米，按照惠州這兩年的房價漲幅情況，預測未來的整體售價在11000-18000元/平方米，投資回報率不低于30%。
付款方式：首付1.5億占13%，余款兩年內分期付清；而惠州一手地拍賣的付款方式，嚴格須一次性付清。
那么現在我們可以整體回答此次恒大收購新世界四大項目的性價比：
一、到底新世界賺了沒有？
答案是肯定的。不僅是賺錢了，單純就數據論，新世界是還大大賺了一筆。按新世界的公告，他的整體收益是超過50億元。
但是，只單純討論賺錢與否是沒有意義的，關鍵是賺到最大化了么？答案對新世界來說是遺憾的，他并沒有賺到所有該賺的錢，或者說，他主動折讓了應得的利潤。
數據顯示，新世界和其他港企龍頭一樣，拿地很早、價格極低、開發極慢。這三地四大項目分部拿地于：海口2005年、武漢1992年、惠州1995年，因之香港豪強企業的強大地位，當時拿地價格極其低廉。以海口項目為例，當時拿地僅僅18.08億。也就是說，新世界拿地最長的已經拿地23年，最短的也有10年！而這過去的一二十年，正是中國房地產市場飛速發展的黃金年代，經歷了一輪又一輪瘋漲后，對比同類項目的市場成交樓面地價，這四大項目本身已增值到總計絕對不低于170億元！
如果按照港資企業往常的慣例，新世界慢慢出售這些項目給合適的企業以170億元的價格，與此次恒大拿下的代價135億元多賺35億，這中間差的35億，新世界是折讓給了恒大。一句話：看起來新世界賺了，事實上它可以賺得更多。這些錢，只是新世界項目長期積累的時間成本，賺得多完全因為它拿地實在太早太便宜了！它給恒大的價格，不能縱向和它很早之前拿地的價格比，而應橫向和當前的市場價格比。
結論：良心價！
二、優厚的付款方式因何而來？
值得一提的是，兩年的付款期限讓新世界并不能馬上收回這135億，而恒大高速的開發模式，可以第一時間產生現金流，兩年內分期付款只靠交易的項目本身即可完全支付，還不算投資回報和現金流益處。
這中間，新世界放棄了兩個東西：一個是更多的即時利潤，一個是資金的回籠率；恒大則剛好得到了自身最需要的對應的兩個東西：一個是較高的投資回報，一個是充沛的現金流。
新世界這么做的原因當然是復雜的，包括了老牌港企對于內地市場的愛恨交加的情緒和越來越不適應性，但選擇恒大，也的確不能忽視兩個企業之間的不同尋常的緊密關系。
正如恒大公告所說：新世界以如此優惠之交易價格，以兩年分期付款之優厚條件，將內地四大優質項目一并售予恒大地產，顯示了雙方長期以來建立的緊密良好合作關系，體現了新世界對恒大地產實力與品牌的高度認可，深化了香港與內地龍頭企業之間互信雙贏的合作模式。
海口
美蘭項目惠州
惠陽項目武漢
常青花園武漢
新華家園
拿地時間2005年1995年1992年1992年
項目收購價格86億
(首筆款20億)11億
(首筆款1.5億)武漢兩項目合計38億
(首筆款10億)
樓面價格
(元/平方米)285011223500
同類項目樓面價格(元/平方米)3733 1280 4258
周邊均價
(元/平方米)10000
-13000 6000-120009000-12000
未來預期均價
(元/平方米)超1800011000
-1800013000-15000
預計回報率不低于20%不低于30%不低于25%
三、問題又又來了，新世界干嘛不自己干？
除新世界外，近一兩年長江實業、新鴻基、華人置業、瑞安房地產等老牌港資企業紛紛出售旗下位于內地的物業，究其原因，與他們的港派特點不無關系。
首先是港企的開發成本方面處于劣勢。港資企業在內地的布局規模普遍不大，且相對分散，往往出現一個省份只有一個項目的情況，不利于集中批量采購以及標準化復制，建安等方面的成本普遍要比內地開發商高50%至1倍以上。而隨著近期內地融資環境的不斷改善，港資企業原本在資金成本方面的優勢也開始慢慢縮小。
其次是港企開發周期方面跟不上節奏。由于香港土地稀缺，且在產權、稅收上的限制較小，港資企業已習慣對項目進行長線投資，開發周期十余年也習以為常。然而，這種方式并不適用于內地。內地市場尤其是二三線城市，土地增值速度遠遠趕不上香港，港資企業拉開開發周期所帶來的增值收益，往往不及快速開發帶來的滾動收益，而過長的開發周期已對企業的發展步伐造成了嚴重的影響。
再者在港企的營銷環節和產品定位容易錯位。香港人多地少，商品房供不應求，港資企業無需精心制定營銷策略，推售產品的價格也往往較高。而在內地激烈競爭環境中，港資企業的營銷風格明顯落后與其他競爭對手，且與剛需為主的內地購房者的需求也難以匹配。
概括說，新世界為何此時割愛？因為按照港企開發模式，新世界與其再繼續慢慢開發十幾年，占用大量成本去賺未來的利潤，不如干脆現在轉讓即時獲得收益，哪怕收益少一點也來得舒服。畢竟二線城市的市場對他們來說已難以掌控，已經是萬科、恒大們的天下。
四、新世界缺失的，正是恒大的強項！
與港資企業不同的是，成本控制、標準化、快速開發、定位剛需等能力強正是恒大聞名于行業的最大特點。
恒大的成本控制能力強大，在買地、設計、銷售等多個環節嚴格實施標準化管理，集中采購統一發包，從源頭上控制成本，在市場低迷的時候確保成本低于行業水平，始終保持強大的競爭力。
在開發建設方面，恒大一貫堅持“立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售，快速周轉”的開發模式，通過標準化運營及強大的執行力，確保項目拿地后4-6個月即可開盤，實現高周轉，提高資金使用率。這是保證恒大一年四季有樓可售，并能夠堅持高速周轉的制勝舉措。
當然，恒大產品定位是剛需，確保了恒大在銷售方面的競爭優勢。恒大所有的項目以首次置業者和自住的普通老百姓的剛性需求為主；同時，作為全國唯一一家全精裝修交樓、也是全國唯一一家向老百姓宣布無理由退房的企業，許家印提倡的精品戰略和標準化管理，嚴控了成本，保證了產品的高品質、高性價比。
可以說，一場創造中國房地產紀錄的交易，并不簡單停留在瞠目結舌的交易數字上，給市場和經濟界更大的榜樣意義在于，許家印和恒大攜手老友新世界，創造了一種雙贏的龍頭企業發展模式。對恒大來說，這種創紀錄的最劃算買賣，更是企業成熟的標志。恒大在加速沖擊世界500強，許家印的多元化旗艦也已揚帆起航，這些在重大交易中的雙贏哲學和巧妙運用，將是中國企業界做大做強的一大借鑒。
