王海
你是否想過在居住的小區擁有這樣一個App?搖一搖手機即可開門、水電煤氣費在線繳納、電表水箱在線報修、周邊特色美食在線下單、房屋租售、小區公告等。這一切嘉寶生活家App都可以實現。
據了解，嘉寶生活家的推出是藍光發展(600400.SH)向互聯網+轉型的重要一步。近年來，隨著地產行業高速發展的黃金時代一去不返，與房產緊密相關的物業服務成了“香餑餑”，萬科、保利、綠城等均紛紛進入。作為西南地區最大的房地產商之一的藍光發展也在積極求變。今年10月，藍光發展旗下物業公司嘉寶集團分別與電商巨頭京東，以及四川省第二大物業公司悅華置地簽訂一系列合作協議。
藍光發展副董事長兼總裁張志成近日在接受《第一財經日報》等媒體采訪時表示，公司將借助“生活家商業模式”推進現代服務業轉型升級，轉戰改善型住宅領域。
社區O2O
2014年6月，從花樣年(01777.HK)拆分出來的彩生活(01778.HK)正式在香港上市，上市3天后，彩生活市值反超母公司花樣年，高估值的資本故事成為其他房企意欲效仿的典型樣本。近一年多來，已有多家龍頭房企宣布要把旗下物業公司分拆上市，如萬科、中海、保利、碧桂園等都把有望掘金的物業公司上市戰略提上日程。光大證券曾預測，物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，接近800億元，是“尚待開墾的藍海市場”。
藍光發展旗下的物業管理公司嘉寶自然不會放過這個機會。近幾年藍光高速發展，按照建設周期大量物業即將交付。所管理的物業總面積從3000萬平方米將在幾年內很快突破1億平方米，這為嘉寶帶來巨大業主存量可換算的客觀的變現價值。此外，為拓展管理面積，嘉寶還積極與其他物業管理公司展開合作，例如四川省第二大物業公司悅華置地。
截至9月30日，生活家App安裝已覆蓋嘉寶全國所管轄的100余個社區，安裝量已逾8萬戶，使用人數超過10萬，月活躍度達到60%以上。提供的服務包括基于物業服務的一鍵開門、房屋租售等，基于鄰里服務的社交圈子，以及社區生活服務商城。據悉，進駐社區生活服務商城的商家是嘉寶基于小區周邊環境、配套等進行篩選的，首批共有381家。除了線下商家外，嘉寶還與電商巨頭京東展開合作，雙方將會在社區消費大數據分析、社區物流配送、社區金融、智能家居等多個領域展開合作。
“目前我們正在做的是搭平臺，擴大使用量的階段。未來有了足夠的規模，大數據的理念就將在社區商業等領域派上用場。比如使用生活家服務體系的海量人群中，有多少比例的老人，如果達到一定比例，就將在醫療、健康、養老等領域產生商業影響。”張志成說，這是未來物業企業的轉型方向之一，也是藍光嘉寶的目標。
“從全國百強企業來說，物業營業費只有5%，嘉寶能夠達到13.7%。經營收入雖然占總收入30%，但給公司貢獻利潤價值占70%。”張志成解釋稱，業主買了房肯定要裝修，我們整合的就是裝修資源，比如硬裝、軟裝、家電、設計都在物業公司中;還有廣告位、社區商城等。
對于掛牌新三板事宜，目前嘉寶已經完成股份制改造，相關材料已經遞交審核，等待主管部門批復。
高周轉2.0
今年4月，成功借殼迪康藥業成為四川省唯一一家上市房企的藍光發展，其房地產業務的全國化布局從2009年開始，立足成都，先后進駐重慶、昆明、北京等多個城市。目前中國的房地產行業已經迎來了分化階段。其中最明顯的一個特征就是區域發展不平衡，雖然一線城市房地產市場出現復蘇跡象，但在三四線城市，人口大量流出，房地產市場供大于求，存貨問題仍然嚴重。
“我們選擇進駐城市有幾個原則，比如一開始我們也進過省內外的一些二三線城市，但發現效果不是很好，馬上做出調整，現在除成都大本營及北京、重慶、青島等地外，我們還關注合肥、武漢、南昌等省會城市。”張志成向記者表示，這是如今藍光發展選擇進駐城市的既定原則。另外還有一個標準就是看這個城市有多少排名靠前的市場化開發商進駐，因為市場化開發商的進駐說明這個城市市場氛圍好，土地政策透明而沒有障礙，收入水平、人口凈流入等市場前景有保證。對于上海等一線城市，為降低風險，藍光發展愿意根據自身實力采取和合作伙伴聯合拿地等方式進入。
多年來，藍光發展憑借“小面積、多功能、低總價”的剛需產品競爭策略打開全國市場，一直走的是“高周轉”發展路線，快速拿地、快速回流資金。
然而時移世易。蘭德咨詢總裁宋延慶曾表示，近兩年來很多剛需類項目的利潤率已經降到5%的低水平，“幾乎不掙錢!”
“今年初我們提出了‘高周轉2.0’，即：高周轉×中高利潤，正是基于我們對市場形勢的判斷，通過向改善線轉型的整體產品戰略來實現項目溢價提升。并從前期土地獲取方式的多種多樣(兼并、合作、合規勾地等)、先進成本管控等手段，特別是上市以后，發行中期票據運用債務融資工具等多種融資方式，大幅壓縮財務成本。”張志成繼續表示，以成都公司為例，藍光發展拿20%到30%的精力來做剛需型，拿30%到40%的精力來做剛改型，再拿20%到30%的精力做我們豪改型產品。
為壓縮財務成本，上市后藍光發展對原有債務進行置換，增厚融資儲備和攤薄融資成本。8月28日，平安大華匯通為其提供不超過30億元的金融支持服務;10月16日，獲準注冊發行總額不超過40億元的中期票據。據張志成透露：“獲準發行的40億的中票，我們對外發行的利率比通過信托基金等手段獲得的資金成本通常要低5%~6%。另外期限方面也有所延長。”為拓展融資新渠道，10月29日，東方藏山擬投資50億元與其共同開發房地產。
今年1~9月，藍光發展實現營業收入68.05億元，同比增加180.98%。第三季度實現營業收入32.95億元，營業利潤2.91億元，其中凈利潤同比增加85.17%。
