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雖然鄭州市政府部門并未正式發(fā)布信息，但經(jīng)過媒體多方打探求證，證實(shí)4月3日下午網(wǎng)傳的一則鄭州市區(qū)二環(huán)外取消限購政策“屬實(shí)”。此政策的推出，背后到底有何考量，對鄭州市房地產(chǎn)市場又將產(chǎn)生怎樣的影響呢？對此，大象新聞?dòng)浾卟稍L了相關(guān)行業(yè)專家及多位業(yè)內(nèi)人士。

【聚焦1】鄭州取消二環(huán)外限購有何考量

4月3日，有房產(chǎn)中介在朋友圈發(fā)布消息稱，“今日起二環(huán)以外取消限購。二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購，區(qū)域范圍（桐柏路以東、航海路以北、中州大道以西、農(nóng)業(yè)路以南）。”

(資料圖)

一時(shí)間，這一信息在業(yè)內(nèi)廣為傳播，同時(shí)受到了多方關(guān)注。

大象新聞等媒體紛紛就這一消息的真?zhèn)危蜞嵵菔蟹抗懿块T等進(jìn)行了求證，得到的答復(fù)是：“屬實(shí)！”但更多的信息，相關(guān)部門未能更多透露，相關(guān)官方文件，也未正式對外發(fā)布。

對此，多位房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜液蜆I(yè)內(nèi)人士都對大象新聞表示，此舉更多的是為激活房地產(chǎn)市場。“今年以來，外省多個(gè)地市都出臺(tái)了政策，明確要提振住房消費(fèi)，鄭州適時(shí)調(diào)整限購措施，也是意料之中的事。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

記者留意到，在今年年初的鄭州市兩會(huì)上，政府工作報(bào)告在2023年重點(diǎn)工作安排中明確：“適度調(diào)整限購區(qū)域”。

“這項(xiàng)措施更多的是個(gè)信號(hào)，說明政府在力挺樓市。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社教授表示，各地都把提振住房消費(fèi)納入到新一年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架之中，促進(jìn)住房消費(fèi)成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。而當(dāng)下，雖然春天已來，氣溫在回升，但房地產(chǎn)市場還沒有真正暖起來，隨著新的積極政策陸續(xù)推出，相信人們也會(huì)慢慢重拾信心。

在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清看來，樓市限購政策本身就是一種臨時(shí)性、階段性的政策。取消樓市限購，讓商品房作為一種商品自由流通，是早晚都會(huì)發(fā)生的。現(xiàn)在，鄭州市取消二環(huán)以外的樓市限購，應(yīng)該說時(shí)機(jī)是恰當(dāng)?shù)摹！?/p>

【聚焦2】新政對鄭州樓市影響有多大

二環(huán)外限購取消政策的推出，對鄭州房地產(chǎn)市場會(huì)有怎樣的影響呢？

在宋向清看來，它可以激活房地產(chǎn)市場，并帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，“二環(huán)外限購的取消，將對鄭州房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更為積極的影響，讓房地產(chǎn)更多的依靠市場自主去調(diào)節(jié)，從而保持積極健康地發(fā)展”。

鄭州二環(huán)外取消限購的消息，受到了不少網(wǎng)友的關(guān)注，在大象新聞推出相關(guān)報(bào)道后，有網(wǎng)友提出，鄭州取消二環(huán)外住房限購之后，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些報(bào)復(fù)性增長或者價(jià)格過快上漲的現(xiàn)象，尤其是二手房？

對此，宋向清認(rèn)為是無需擔(dān)心的。“限購只是增加了住房交易的門檻，但是住房交易量的多少歸根到底還是由市場因素決定的，由需求和供給兩方面影響的。一般只有當(dāng)樓市的供給不能滿足需求時(shí)，房價(jià)才會(huì)爆。

“鄭州二環(huán)外取消限購，整體上說是好事，也是個(gè)積極的信號(hào)，但力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”在河南省社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)評論雜志社社長、研究員張富祿看來，取消限購會(huì)吸引更多的人進(jìn)入這個(gè)市場，勢必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場逐漸繁榮，其中也包括二手房市場。

【聚焦3】二手房市場能否“春暖花開”

“新政的推出產(chǎn)生的影響還有待觀察，但可以預(yù)見的是，更多的影響或首先體現(xiàn)在二手房市場。”在劉社看來，鄭州的待售二手房主要集中在二環(huán)和四環(huán)之間，而新房市場則主要是在四環(huán)之外，此前受限購政策等影響，四環(huán)內(nèi)的二手房市場一直處于冷清局面，房價(jià)不斷下降，成交也呈低迷狀態(tài)。“取消限購后，很多受購房限制的家庭，就能騰挪老房子對外出售，再在四環(huán)外購置條件更好的高品質(zhì)住房了。”

劉社表示，這一政策的出臺(tái)，在有助于盤活二手房市場的同時(shí)，也將起到聯(lián)動(dòng)作用，帶動(dòng)鄭州新房市場。“鄭州市的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施更多的分布在二環(huán)到四環(huán)之間，所以政策出臺(tái)后，應(yīng)該是會(huì)有相當(dāng)一部分人，愿意到市內(nèi)買二手房的”。

4月3日，記者從貝殼研究院鄭州分院了解到，根據(jù)該院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，目前鄭州二手房庫存在售房源約10萬套，市場庫存量較大。但通過對全市32788個(gè)小區(qū)的樓齡統(tǒng)計(jì)來看，品質(zhì)小區(qū)（房齡10年以內(nèi)）僅占約20%，老舊小區(qū)（房齡20年及以上）占比超50%。而從2022年鄭州二手房的成交結(jié)構(gòu)來看，品質(zhì)房源（房齡10年以內(nèi)）成交占比約43%，老舊小區(qū)（房齡20年及以上）占比不足17%。

“通過過去一年二手房成交結(jié)構(gòu)分析發(fā)現(xiàn)，高單價(jià)房屋成交占比明顯提升，改善需求崛起。但二手房整體而言更偏剛需，難以有效滿足改善需求。”貝殼研究院鄭州分院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鄭州存量房市場存在著較為突出的供需錯(cuò)配問題。“本次限售政策的放寬，使得一批次新房得以入市，對于二手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，能夠一定程度上刺激二手市場成交。”

【聚焦4】新政能否激起年輕人的買房欲

今年以來，鄭州樓市新政不斷，能否激起年輕人的買房欲呢？

“老百姓最關(guān)注的還是房價(jià)，”在張富祿看來，除了在限購區(qū)域上進(jìn)行大幅度調(diào)整，鄭州還應(yīng)該將房價(jià)降下來。因?yàn)橹挥羞@樣，才能吸引更多的人才和年輕人進(jìn)入到這個(gè)城市，從而帶動(dòng)城市的創(chuàng)新和發(fā)展。

對此問題，劉社也表示，政府在陸續(xù)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的鼓勵(lì)性措施的同時(shí)，還應(yīng)聚焦市民尤其是年輕人的就業(yè)及工資收入等問題，在穩(wěn)就業(yè)提收入等方面進(jìn)行著力，這樣才能讓更多年輕人愿意留在鄭州，愿意在鄭州買房。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也推測，隨后，鄭州或?qū)㈥懤m(xù)推出進(jìn)一步的政策措施。

記者留意到，鄭州市政府工作報(bào)告明確，支持團(tuán)購在售商品住房、確保新市民都市圈居民購房同等待遇、推進(jìn)租購并舉、降低購房信貸負(fù)擔(dān)、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，開展人才八折購房、新市民購房等活動(dòng)，解決好青年人才、新市民等群體住房問題，穩(wěn)定促進(jìn)住房消費(fèi)。