臨近年關(guān)，北京掀起了樓市史上最為火熱的“地王潮”。一方面，2013年7.3萬(wàn)的單價(jià)地王被刷新到了7.5萬(wàn)，同時(shí)也誕生了一大批“5萬(wàn)+”超高單價(jià)地王，讓未來(lái)北京六環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)入了“6萬(wàn)+”的豪宅時(shí)代；另一方面，近期密集誕生了5個(gè)總價(jià)地王，并掀起了最為壯觀的開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)“搶地”盛景，北京今年也將創(chuàng)造成交面積下降，但成交金額創(chuàng)歷史新高的土地市場(chǎng)奇跡。
只是，北京這輪“地王潮”有點(diǎn)詭異。首先，北京今年房?jī)r(jià)上漲幅度不僅遠(yuǎn)不及深圳和上海，也遜于南京和武漢，好似還未從去年的回調(diào)中緩過(guò)勁來(lái)；其次，地王集中在公共服務(wù)不足、軌道交通滯后的豐臺(tái)區(qū)；最后，大型開(kāi)發(fā)商抱團(tuán)取暖、志在必得，46%的土地被聯(lián)合拿下，而在2012年，這個(gè)數(shù)僅為30%。盡管近期在南京、杭州、溫州和佛山等地也誕生了地王，但整體而言，土地市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有北京那般火爆。300個(gè)城市前9個(gè)月土地成交面積同比下降30.4%，這與北京土地市場(chǎng)形成了鮮明的對(duì)比。
北京土地市場(chǎng)滾燙，既有北京供地特征、樓市運(yùn)行特質(zhì)因素的影響，也是典型開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變使然，而貨幣政策寬松則是重要的驅(qū)動(dòng)力量。
2010年以來(lái)（除2013年），北京商品住宅用地供應(yīng)量整體呈下滑態(tài)勢(shì)，去年土地供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)6年新低，宅地供應(yīng)建筑面積僅為2010年的49%，同比下跌35%，成交面積創(chuàng)2008年以來(lái)新低。同時(shí)，北京宅地供應(yīng)計(jì)劃平均完成率不足50%。今年1至9月，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計(jì)劃的37%。另外，去年北京大規(guī)模推出自住型商品房（占全部住宅用地的40%），嚴(yán)重?cái)D壓商品住房用地，導(dǎo)致今年對(duì)后者需求暴增。
2009年以來(lái)（除2014年），北京每年樓市供需缺口為448萬(wàn)平方米，而6年來(lái)北京新房成交量穩(wěn)定在1050萬(wàn)平方米左右，這意味著近一半新增需求靠消化存量地。依據(jù)近期易居研究院對(duì)35個(gè)重點(diǎn)城市2008年至2014年住房平均供求比的排名，北京供求比為0.91，供求緊張程度排名第二。2013年至2015年，北京樓市成交整體處于高位，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地消耗殆盡。今年1至10月，新房銷售同比增長(zhǎng)40%，后續(xù)供應(yīng)不足全面暴露，在京房企要生存下去，就得增加土地儲(chǔ)備。
北京樓市去年經(jīng)歷了2008年以來(lái)最顯著的回調(diào)，在一線城市中回調(diào)幅度最大。據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，全年商品住宅成交面積下滑22%，年底新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)較年初分別下跌7.1%和6.5%。今年以來(lái)，北京樓市量?jī)r(jià)增幅并不高，但二手住房?jī)r(jià)格水平卻是全國(guó)最高的，說(shuō)明整體購(gòu)買(mǎi)力在全國(guó)最強(qiáng)勁。特別2013年一批地王在今年以“5萬(wàn)+”的高價(jià)相繼入市，獲得市場(chǎng)追捧，給了開(kāi)發(fā)商極大激勵(lì)。因此，在當(dāng)前量?jī)r(jià)漲幅并不高，而未來(lái)北京樓市量?jī)r(jià)回升可期的情況下，增加土地儲(chǔ)備是不錯(cuò)的選擇。
隨著“京津冀”一體化的落地，北京城六區(qū)制造業(yè)和交易中心等已開(kāi)始外遷，城六區(qū)規(guī)劃將更合理，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將全面升級(jí)，軌道交通將實(shí)現(xiàn)全覆蓋，房地產(chǎn)前景更被看好。以本次地王集中的豐臺(tái)為例，其所處的南片區(qū)一直是規(guī)劃和價(jià)格洼地。隨著“城南計(jì)劃”的落實(shí)，7000多億元的城南投資將落地，豐臺(tái)房?jī)r(jià)的洼地將被填平，開(kāi)發(fā)商也將提前進(jìn)駐。
在全國(guó)樓市進(jìn)入“去庫(kù)存”的“新常態(tài)”下，北京等一線城市被認(rèn)為是樓市的“安全區(qū)”。特別是北京，即便“京津冀”一體化會(huì)疏散低端產(chǎn)業(yè)和就業(yè)人群，但北京產(chǎn)業(yè)形態(tài)將更高端和合理，亞洲國(guó)家的首都在集聚人口和產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)無(wú)出其右。所以，去年以來(lái)，恒大、碧桂園等扎根二、三線城市的龍頭房企紛紛回歸一線城市，但與此同時(shí)，土地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)幾年沒(méi)有完成的影響在今年明顯體現(xiàn)。再加上，去年以來(lái)，北京新增土地供應(yīng)很大一部分被自住型商品房拿走，在需求和供應(yīng)雙重?cái)D壓下，地王頻出就不奇怪了。
無(wú)疑，北京“地王潮”也是資金堆積的結(jié)果。截至9月，今年新增貸款9.9萬(wàn)億，加上地方債務(wù)置換2萬(wàn)億、銀行拆借給證金公司近萬(wàn)億，信貸投放超10萬(wàn)億，力度超過(guò)往年。同時(shí)，債券全面“開(kāi)閘”并向房企傾斜。截至10月，公司債發(fā)行同比翻4倍，房企占60%，發(fā)行利率在5%左右，龍頭房企發(fā)債利率降至3-4%，比2011-2014年降低2個(gè)百分點(diǎn)。駐京的房地產(chǎn)央企是資金寬松的最大受益者。
北京“地王潮”如此壯觀，固然有供應(yīng)端緊縮、需求端旺盛的客觀原因，但對(duì)未來(lái)一致性看好、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)需補(bǔ)充“彈藥”、寬松流動(dòng)性的推動(dòng)，以及占據(jù)京城樓市“一席”給企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表帶來(lái)的溢價(jià)紅利，已讓地價(jià)及溢價(jià)率在這場(chǎng)“搶地”大戰(zhàn)中隱約出現(xiàn)“泡沫”。這不，近期多家開(kāi)發(fā)商“退地”的傳聞，就揭示出對(duì)未來(lái)北京樓市的無(wú)限樂(lè)觀要收斂一下了。試想，未來(lái)一兩年，這些地王將會(huì)以單價(jià)6萬(wàn)以上甚至是“10萬(wàn)+”的“頂豪”面世。有多少人能買(mǎi)得起這樣的房子呢？
（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員）
