中新網(wǎng)11月5日電行業(yè)分化加劇，地產(chǎn)投資再創(chuàng)新低；在艱難的轉(zhuǎn)型中，企業(yè)的利潤(rùn)持續(xù)下滑；在互聯(lián)網(wǎng)大潮下，房企仍在探索新模式；政策利好不斷，但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整的態(tài)勢(shì)。
盡管調(diào)整之勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，但并非無(wú)可作為。各大房企巨頭加速進(jìn)軍金融，其探索與實(shí)踐或許為行業(yè)踏出一條光明大道。那么，目前，地產(chǎn)金融機(jī)會(huì)如何？挑戰(zhàn)又何在？
行業(yè)深度調(diào)整
自2014年起，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)入到深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)景氣指數(shù)、房地產(chǎn)商信心指數(shù)不斷下降，投資增速亦連續(xù)22個(gè)月下滑。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，主要是因?yàn)榉课菪麻_工面積及土地購(gòu)置面積、商品房銷售面積均有所下降。更主要的原因在于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于供大于求的狀態(tài)，除四個(gè)一線城市外，絕大部分城市的供應(yīng)泡沫十分明顯，投資過(guò)剩、庫(kù)存過(guò)大已成為行業(yè)的主要矛盾。
自2011年以來(lái)，房地產(chǎn)投資額一直高于銷售額，表明開發(fā)商資金正不斷沉淀于存貨中，供大于求的情況還在繼續(xù)。只有銷售額大于投資額的時(shí)候才能說(shuō)明供大于求的情況開始改善。
而過(guò)大庫(kù)存造成的供應(yīng)泡沫不像房?jī)r(jià)泡沫那樣惹人注目，它像一種慢性病，隱蔽性也較強(qiáng)。但供應(yīng)泡沫危害很大，會(huì)積壓巨額資金，導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)快速下滑，部分項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂和爛尾危險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了行業(yè)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前第一要?jiǎng)?wù)不是增加投資，而是控制投資，消化巨量顯性和隱形庫(kù)存。只有加快庫(kù)存銷售才是恢復(fù)行業(yè)健康唯一辦法。
不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了白銀時(shí)代，更意味著行業(yè)深度調(diào)整加速。
房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)明顯
在行業(yè)深度調(diào)整加速之際，品牌房企都在積極探索、轉(zhuǎn)型、尋求新的方向。向產(chǎn)業(yè)鏈的上下游延伸是眾多企業(yè)的選擇，一方面金融化趨勢(shì)走強(qiáng)，一方面增加服務(wù)屬性。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，此前開發(fā)商主要面向銀行抵押、借貸，金融模式單一，但近期地產(chǎn)金融有了很多變化，包括股權(quán)融資、債權(quán)發(fā)行，以及互聯(lián)網(wǎng)眾籌等新形式。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，誰(shuí)能用好金融杠桿，誰(shuí)能駕馭金融手段，誰(shuí)就能贏得勝勢(shì)。
近兩年來(lái)，隨著利率市場(chǎng)化、匯率市場(chǎng)化、金融改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)更加明顯，“互聯(lián)網(wǎng)+金融”的興起，也為房企創(chuàng)新更加靈活的融資工具和融資手段提供了更多的可能性，而向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型也為房地產(chǎn)與金融業(yè)的融合提供了大量新契機(jī)。基于對(duì)房地產(chǎn)金融化的共識(shí)，2015年以來(lái)，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華夏幸福等品牌房企紛紛加速房地產(chǎn)金融化的嘗試，搶占“大金融”布局的制高點(diǎn)。
從品牌房企金融化階段來(lái)看，部分品牌房企多方面涉足金融領(lǐng)域，形成各業(yè)務(wù)之間的合縱連橫、緊密結(jié)合，力求打造金融地產(chǎn)財(cái)團(tuán)模式，形成“大金融”的綜合布局，如綠地、萬(wàn)達(dá)、泛海控股等將構(gòu)建全方位、體系化的大金融平臺(tái)；部分房企涉足與實(shí)際需求相關(guān)的金融領(lǐng)域，如保利、新湖中寶等圍繞交易環(huán)節(jié)建立的互聯(lián)網(wǎng)金融，萬(wàn)科圍繞社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心等基礎(chǔ)資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等。
金融行業(yè)規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)，作為投資標(biāo)的，房企可獲取豐富的投資收益；房地產(chǎn)金融化可為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈提供金融服務(wù)，實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，也可作為房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要戰(zhàn)略方向，開辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。伴隨大資管時(shí)代的深入發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具有充分的前瞻意識(shí)，盡快熟悉和介入金融行業(yè)，更好地與金融融合發(fā)展，幫助企業(yè)挖掘行業(yè)的無(wú)窮機(jī)遇，提升競(jìng)爭(zhēng)力。
與此同時(shí)，企業(yè)更應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)布局金融業(yè)務(wù)的難度和風(fēng)險(xiǎn)，包括對(duì)于發(fā)起設(shè)立金融公司面臨的審批難度較大、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等風(fēng)險(xiǎn)；投資中小型金融機(jī)構(gòu)面臨的普遍存在不良貸款等金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)從自身的發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)模式和資本實(shí)力出發(fā)，審慎選擇適合自身的金融化路徑。
那么，如何選擇合適的金融化路徑？于2015年11月12日在北京舉辦的“中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)•2015”，聚集了數(shù)百位行業(yè)大咖，他們通過(guò)思想碰撞，將揭開謎底。
