10月底以來，土地市場熱潮席卷而來。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月31日，全國土地收入前20個城市年內(nèi)賣地總額達(dá)9733億元，與2014年同期的10778億元相比，下降了9.7%。
值得注意的是，排名前5位的城市分別為北京、上海、重慶、廣州和南京，而今年房價漲幅最大的城市深圳供地則同比大幅銳減，前10個月，土地收入腰斬，不足243.5億元，同比下降超過52%；北京則成交1360億元，同比下降約24%；上海成交1154億元，同比上漲6.87%。
《證券日報》記者根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，“京滬廣深”四個一線城市賣地收入占上述20城賣地總收入的35%以上，這從側(cè)面上折射出，房企爭相全面退守一、二線城市的決心。
房企全面退守一、二線城市
而2015年以來，20大標(biāo)桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，其中一線城市占?xì)v史上首次突破了40%，占比高達(dá)44%。
“一線城市和部分二線城市，再度出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象，房企越發(fā)關(guān)注一線城市和重點二線城市。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，在標(biāo)桿房企玩命拼地影響下，一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)地價超過房價的現(xiàn)象。
“近期有一家房企在北京拿了高價商業(yè)用地，樓面價達(dá)3萬元/平方米以上，但旁邊寫字樓現(xiàn)在就賣3萬多元/平方米，而且消化速度并不理想，這對拿地企業(yè)形成很大壓力。”某上市公司高管向《證券日報》記者透露，把地價弄成房價的結(jié)果，是只能等待新的開發(fā)商再來用高價拿地，從而解套，但這依然對上市公司財務(wù)指標(biāo)有影響。
“北京動輒5萬元/平方米的樓面價，總價超過30億元、50億元很平常，若要保證企業(yè)負(fù)債率、現(xiàn)金流、利潤增長等指標(biāo)可控，拼地實力就會減弱。”某一直想在北京拿地的外地開發(fā)商高管向本報記者直言，若企業(yè)再受制于此前三、四線城市存量資產(chǎn)過高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度相對較慢，在北京拼地將會付出代價。
北京六環(huán)內(nèi)“全城豪宅化”
11月2日，北京市豐臺區(qū)再度拍出5.6萬元/平方米樓面價，總價83.4億元(歷史上總價排名第三)，溢價50%的地塊，華潤華僑城招商聯(lián)合體雖把該地塊收入囊中，但樓面價比上周五剛成交的隔壁地塊“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)”貴了6000元/平方米。
事實上，據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，目前豐臺已經(jīng)拍出5.6萬元/平方米、6萬元/平方米、6.2萬元/平方米、7.5萬元/平方米的高價地。
而高價地頻出的土地市場熱度也激發(fā)了開發(fā)商漲價的熱情。《證券日報》記者獲悉，上周入市的地處海淀區(qū)五、六環(huán)之間的五礦萬科如園的大師作品壹號21套房源，入市價格高達(dá)75000元/平方米，并實現(xiàn)“日光”；另外，使館壹號院項目，僅11月1日一天即實現(xiàn)簽約14套，成交均價101445元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，稀缺導(dǎo)致地價不斷快速上升，而地價成本反饋到住宅市場，帶來的是房價預(yù)期的不斷上升，從而也拉動的現(xiàn)售產(chǎn)品價格的不斷上升。例如五礦萬科如園項目由上期的60000元/平方米上漲至75000元/平方米，除了知名設(shè)計師打造等內(nèi)因外，更多的是受到其周邊樓面價超4萬元/平方米“地王”的拉動。
高姍進(jìn)一步稱，而從近期出現(xiàn)地塊狀況分析，三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，而五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域，其中三、四環(huán)之間也屬于稀缺程度較高，樊家村地塊的樓面價甚至高達(dá)7.5萬元/平方米；四環(huán)至五環(huán)屬于次稀缺，預(yù)計樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五環(huán)至六環(huán)供應(yīng)雖然相對較多，但優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環(huán)以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關(guān)。
據(jù)高姍判斷，未來北京單價6萬元/平方米以上的豪宅區(qū)域?qū)⒅饾u從四環(huán)內(nèi)擴(kuò)展至五環(huán)周邊，六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面地價基本上都超過了3萬元/平方米，未來的六環(huán)以內(nèi)新房市場的價格水平將整體抬升。
